Como funciona a venda de imóvel locado?

Como funciona a venda de imóvel alugado?

Veja detalhes sobre o processo, documentos necessários e outros trâmites importantes.

Donos de imóveis residenciais geralmente enfrentam um grande dilema com relação à venda de uma propriedade que está locada: decidir se despeja o inquilino e depois realiza a venda, ou se faz a venda com o inquilino ainda ocupando o imóvel. Existe uma série de variáveis e leis para casos como estes, que estipulam multas e acertos do proprietário com o inquilino atual.

Esse tipo de venda pode acarretar na rescisão do contrato de locação, caso não seja do interesse do inquilino. Além disso, é necessário verificar também se o novo proprietário tem interesse em continuar alugando o imóvel. Neste caso, é possível manter o contrato vigente em andamento e futuramente fazer as devidas alterações.

A venda com um inquilino ocupando o imóvel é sempre mais difícil, já que o comprador (salvo em casos que o mesmo tem por objetivo apenas investir), normalmente quer se mudar o mais rápido possível e não tem interesse em esperar a saída do inquilino ou o fim de um contrato de aluguel. Além disso, ainda há os custos e o tempo envolvido na emissão do documento de posse do imóvel.

Nesse cenário, podem surgir algumas dúvidas, tais como:

• Quando o locatário não manifesta o direito de preferência, posso pedir o imóvel locado antes do prazo?

• Se existir uma cláusula no contrato afirmando que a parte interessada (locador ou locatário) em rescindir o contrato antes de 12 meses deve pagar uma multa de 3 aluguéis, posso pagar essa multa e obrigar o inquilino a sair do imóvel? Essa multa seria proporcional ao tempo restante do contrato?

Vamos aos esclarecimentos… Nos casos em que o locador notificou o locatário da intenção de vender o imóvel previamente e o locatário não exerceu o seu direito de preferência, o locador pode vendê-lo. Além disso, o comprador, se quiser, pode notificar o locatário a desocupar o imóvel no prazo de 90 dias, sem ter que pagar multa.

Também existem os casos mais simples, quando o contrato já terminou e seu prazo foi igual ou superior a trinta meses. Neste caso só será necessário uma notificação ao inquilino, explicando que o locador não quer continuar alugando o imóvel e pedindo formalmente para desocupá-lo no prazo de trinta dias. Caso o locatário não desocupe o imóvel dentro do prazo, o locador terá que propor uma ação de despejo que poderá atrasar o processo de venda, complicando um pouco a negociação. Se o inquilino sair no prazo estipulado pelo juiz no processo de despejo, não terá que arcar com as custas e honorários advocatícios.

Entendendo melhor o direito de preferência

A Lei nº 8.245/91 (“Lei de Locações”), dispõe o seguinte sobre o direito:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

Assim, se o locador decidir vender o imóvel que está alugado a você, terá que oferecer o apartamento a você primeiro, com todas as características da venda (preço, forma de pagamento, etc.) e nas mesmas condições que serão oferecidas a terceiros, o que significa que o locador não pode simplesmente oferecer a casa a você por R$ 1 milhão e, na sequência, vender a um terceiro por R$ 700 mil.

Isso além de errado é proibido, pois viola o direito de preferência e você poderia entrar com uma ação de perdas e danos contra o proprietário, ou até mesmo anular o negócio realizado com o terceiro caso o contrato de locação estivesse averbado pelo menos 30 dias antes da venda no cartório de imóveis, como diz o artigo 33 da Lei de Locações:

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Portanto, o locatário tem o prazo de 30 dias (nos termos do artigo 28 mencionado acima) para manifestar o seu direito de preferência de forma inequívoca. Mas atenção: direito de preferência é coisa séria. Se você disser que quer usar o direito de preferência e depois desistir do negócio, o locador também poderá pedir perdas e danos pelo fato de não ter realizado negócio com outra pessoa. Então, tenha certeza de que realmente vai comprar o imóvel antes de impedir a venda para outros.

Visitação de terceiros

Se o proprietário já ofereceu o direito de preferência e você decidiu que é melhor não exercê-lo, o imóvel será então colocado à venda para outras pessoas.

Caso o registro do contrato não seja feito ou não exista cláusula de vigência no contrato, é possível continuar com a venda. E depois da troca de proprietários, o novo proprietário pode fazer o pedido de desocupação em até 90 dias, como dispõe o artigo 8º da Lei de Locações:

Art. 8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação, e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Além disso, com o imóvel à venda, sempre existirá a questão de visitas de corretores e compradores interessados para conhecer a casa ou apartamento. E você se pergunta: eu preciso abrir a minha casa para todo mundo? A resposta é sim. Veja abaixo.

O artigo 23 da Lei de Locações, dispõe sobre as obrigações do locatário:

Art. 23. O locatário é obrigado a:
(…)
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

Apesar disso, a visitação não é totalmente aberta e sem regras. Você precisará permitir que terceiros visitem o imóvel para fins de compra, porém a visita deve ser feita mediante combinação prévia de dia e hora. O corretor poderá, por exemplo, tirar fotos do imóvel, mas se você optar por não mostrar os seus bens nas fotos que forem tiradas, deixe isto claro com o corretor.

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Fontes:
• Talla.com.br
• Conteudojuridico.com.br
• Jus.com.br/duvidas
• Apedenerd.blogspot.com.br

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