Como se calcula o valor e as taxas do condomínio?

Você sabe como é definida a taxa do condomínio? Essa é uma dúvida bastante pertinente e comum para a maior parte dos moradores de condomínios e inclusive para síndicos e administradores, em alguns casos. É preciso entender como se calcula o valor e as taxas do condomínio, quais itens compõe o valor, como informar de onde vem aquele número e como organizar uma taxa justa e compatível com todas as despesas dos apartamentos.

Existem, basicamente, dois formatos de cobrança da taxa condominial: a taxa fixa ou o rateio. A mais comum delas é a taxa de rateio, calculada com base nas despesas ordinárias do mês anterior – luz, água, gás, pagamento de funcionários, compra de material de limpeza, portaria, entre outros. Neste exemplo, o valor final da soma destas despesas é dividido pelo número de apartamentos – incluindo o do síndico -, gerando assim a taxa mensal. Essa taxa é sempre variável, por isso, é importante se planejar para não tomar nenhum susto no orçamento doméstico mensal. Para condomínios que aplicam a taxa fixa, o ideal é que os apartamentos tenham seus próprios medidores e encanamentos de água, luz e gás. Vale destacar isso pois, em alguns prédios mais antigos, a caixa d’água não possui divisão por apartamentos, ou seja, todo o gasto mensal é dividido igualmente entre os apartamentos, independente se alguns deles gastaram mais água ou menos água.

No outro formato, o da taxa fixa, o síndico define e aprova previamente o valor em assembleia. O cálculo é feito com uma média de todas a despesas ordinárias, pelo número de apartamentos ou casas. Neste caso, o síndico já deve incluir também despesas extraordinárias como obras de melhoria do prédio, pinturas, modernização das áreas comuns, entre outros pontos extraordinários.

Muitas pessoas acreditam que os valores mais altos em condomínios têm ligação com a presença de área de lazer, piscinas, churrasqueiras, ou a localização do prédio e, acreditam também, que isso acaba determinando o valor da cota mensal paga pelos moradores. No entanto, para condomínios maiores, cerca de 50% a 55% das despesas totais são relativas aos gastos com pagamento da folha de funcionários, incluindo salários, encargos e horas extras. O resto é dividido entre consumo de água (15% a 20%), energia elétrica, (10%) e despesas com contratos de manutenção de elevadores, bombas, para-raios e portões (10%). Por fim, as despesas administrativas representam cerca de 5% do total. Isso é mais comum em condomínios maiores, com mais de 10 apartamentos ou condomínios de casas, por exemplo. Os condomínios menores – prédios com poucos apartamentos e andares – possuem uma administração mais facilitada e com custos menores, já que não contam com funcionários todos os dias como zeladores, porteiros e faxineiros.

Isso explica o porquê de alguns condomínios possuírem custos mais elevados. Imagine um prédio de apartamentos com portaria 24 horas e elevador. Neste caso, você precisa considerar o salário pré-determinado com para pagar os porteiros a uma empresa terceirizada ou o pagamento direto para eles. É importante não se esquecer das obrigações trabalhistas. Adicione o valor de um faxineiro para limpeza dos corredores, hall de entrada, elevador e outras dependência comuns, o custo com a manutenção do elevador e outras manutenções necessárias, o custo do monitoramento por câmera. Agora não se esqueça da energia elétrica e da água do prédio. Já deu para entender como o custo e administração disso ficam enormes no orçamento mensal, não é?

Muitas vezes, a taxa condominial é realmente grande por conta dos enormes custos e da previsão de obras já definida em assembleias anteriores, o que exige essa taxa mais alta. No entanto, em alguns casos, há uma “gordura” desnecessária. Por isso, é sempre importante revisar os gastos condominiais. Lembre-se, você tem todo o direito de pedir a apresentação das contas do condomínio por parte do síndico, independentemente de você ser um proprietário ou um inquilino. O ideal é que a prestação de contas seja feita todos os meses de forma transparente para que não haja nenhum inconveniente para os moradores e para o síndico especialmente.

Um pouco mais sobre a taxa de condomínio fixa

Como esse formato é um pouco diferente do formato padrão de divisão de gastos condominiais, vamos entender um pouco mais sobre como ele funciona e como ele é realmente calculado.

Para fazer o cálculo da taxa fixa, é preciso somar todas as despesas do condomínio, desde pagamentos dos funcionários, conta de água, caso não haja hidrômetros individuais, energia consumida pelas áreas comuns – elevadores e iluminação de jardins, por exemplo – IPTU do prédio, entre outros gastos que existam. Com esses valores definidos, o próximo passo é fazer uma projeção dos gastos para o ano todo, ou seja, o valor total da soma multiplicado por 12 meses. Com isso, você terá os gastos aproximados do ano. No caso dos gastos gastos com funcionários é preciso considerar 13 meses por conta dos encargos de 13º salário e férias. Não se esqueça de utilizar um índice de inflação para ajustar esse valor, já que os custos aumentarão no futuro. Por fim, considere nesta conta também as despesas extras, como obras previstas. Agora é só dividir o montante final pelo total de apartamentos ou casas. Após essas contas, o valor individual é encaminhado para uma aprovação em assembleia, realizada geralmente no primeiro semestre de cada ano.

Outro caso, menos comentado e menos considerado pelos condomínios é o modelo conhecido como “divisão por fração ideal”. Ele funciona da seguinte forma: a cobrança de taxa condominial é diretamente proporcional ao tamanho de cada apartamento, pois entende-se que quanto maior o imóvel, maiores serão os gastos. Esse modelo é relativamente novo e entrou em vigor junto com o Novo Código Civil, em 2003. Muitos moradores reclamam deste modelo pelo fato de o tamanho do apartamento não influenciar no uso dos recursos do condomínio, ou seja, a taxa por fração acaba sendo injusta com os apartamentos maiores. Entretanto, é importante ressaltar que este modelo de taxa por fração ideal não é obrigatória em nenhum caso. Esse cálculo só precisa ser adotado quando não houver outro tipo de rateio para taxa estipulado na convenção do condomínio.

Conclusão

Independente do modelo escolhido – divisão por fração ideal, taxa fixa ou rateio – o cálculo precisa ser feito por um síndico ou administrador eleito e responsável que tenha pleno conhecimento e domínio das técnicas, para avaliar corretamente e garantir a transparência na prestação das contas condominiais. Isso é importante para evitar inadimplências e corrupção interna e garantir a harmonia no convívio dos moradores de cada condomínio de casa ou de apartamentos.

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