Categoria: Condomínios

Formas de comprar um apartamento Bellagio no centro de São Bernardo com a Imobiliária Guaíra

Imobiliária Guaíra em 23 de agosto de 2018

Quer comprar um apartamento belo e moderno no centro de São Bernardo do Campo? A Imobiliária Guaíra facilita para você. Veja as possibilidades!

O Residencial Bellagio é, definitivamente, o sonho de consumo de quem deseja comprar um apartamento no centro de São Bernardo do Campo. Moderno, aconchegante, bonito, renovado e seguro.

Enfim, todos os pré-requisitos necessários para fechar de vez a compra do apartamento almejado. A Imobiliária Guaíra entende o momento de crise no país, e traz boas notícias para você, que deseja tanto comprar um apartamento novo.

Além de desfrutar de todas as excelências de um apartamento com padrão de primeiro mundo, é possível ainda curtir a vida morando no centro de São Bernardo do Campo.

Com acesso facilitado a padarias, supermercados, farmácias e, claro, do Shopping Plaza São Bernardo. Difícil encontrar algo tão bom, certo?

Pois bem, você já encontrou! Contudo, ainda vê empecilhos para pagar pelo apartamento dos sonhos. Num momento de crise atual, todo mundo tem alguma dificuldade para, enfim, realizar até mesmo os desejos mais simples.

A Imobiliária Guaíra, na contramão disso, pensou no cliente, e trouxe formas de acertar o pagamento. Com formas inusitadas e facilitadas para ajudar quem deseja tanto comprar um apartamento no centro de São Bernardo do Campo.

Quer saber como adquirir um belíssimo apartamento no Residencial Bellagio? Então não pare por aqui e siga lendo esse texto que esclarecerá todas as suas dúvidas.

As melhores formas de comprar um apartamento no Residencial junto a Imobiliária Guaíra

Existem várias formas de comprar um apartamento junto a Imobiliária Guaíra. É possível agendar e esquematizar as melhores formas de pagamento.

Não deixaremos você na mão. Basta alcançar o denominador comum, e, assim, conseguir a melhor forma de pagamento para quem tanto deseja um apartamento no centro de São Bernardo do Campo.

Financiamento junto a construtora

A própria construtora oferece opção de financiamento direto. A praticidade envolve lidar com o pagamento diretamente com a fonte, sendo mais prático de negociar as prestações, tempo e formas de quitar.

Como em todo o financiamento, os valores deverão ser negociados junto a própria empresa que oferece o financiamento. Além disso, os detalhes também poderão ser conversados, como também acertados para que fique agradável a ambos os lados.

Financiamento bancário

Outra opção para comprar um apartamento sempre envolve o financiamento junto a bancos. No residencial Bellagio não é diferente, e, por meio de financiamento junto a um banco da preferência do cliente, é possível conseguir quitar o pagamento do apartamento.

Para uma discussão aprofundada, o ideal é sempre buscar o banco, em seguida dirigir-se à Imobiliária Guaíra e, assim, acertar detalhes. Afinal, o olho no olho é sempre fundamental quando se trata de fechar um negócio tão importante.

Pagamento à vista

O pagamento à vista possibilita pagar um preço muito abaixo do financiado. É a alternativa ideal para quem tem um dinheiro guardado pronto para investir.

Afinal de contas, comprar um apartamento deve ser sempre encarado como um investimento. A Imobiliária Guaíra auxilia em todo o processo de transação para o pagamento à vista.

Permuta: entenda como fazer

A permuta funciona, na definição, como uma troca de alguma coisa por outra. Basicamente é você entregar x por x ou y por x, sem que haja a troca cambial (ou seja, dinheiro).

Para quem deseja adquirir um belo apartamento no Residencial Bellagio e não tem como fazer um pagamento à vista, ou acha um financiamento algo muito caro, o ideal é optar pela permuta.

A permuta para comprar o apartamento pode ser feita nas seguintes condições:

Um apartamento;
Apartamento/casa no valor de até R$ 200 mil;
Carros na tabela FIPE (avaliação prévia das condições do automóvel);

Por que escolher o Residencial Bellagio como opção para viver em São Bernardo do Campo?

Além da modernidade e estabelecer um novo conceito de moradia (que alia a tranquilidade do espaço às facilidades de morar no centro), o Bellagio possui o que todos desejam. Um local confortável, no centro de São Bernardo do Campo, local aconchegante e típico para ser chamado de lar.

Um local belo, contando com a varanda gourmet, 66m² de área e opção de dois dormitórios (com uma suíte). Com tantas facilidades para comprar um apartamento e todas as formidáveis características, até quem escreve esse texto sente vontade de adquirir um.

Condomínios Dicas Mercado Imobiliário Negócios e Vendas

Imobiliária Guaíra anuncia apartamento moderno no centro de São Bernardo do Campo; veja

Imobiliária Guaíra em 21 de agosto de 2018

A Imobiliária Guaíra tem o sonho encomendado para você que sempre desejou comprar apartamento no centro de São Bernardo do Campo.

A Imobiliária Guaíra apresenta o desejo de todos que almejam comprar apartamento no centro de São Bernardo do Campo. O Bellagio é o empreendimento moderno, charmoso e ideal para quem sonhou sempre com um apartamento para chamar de lar.

Contando com apartamentos de 2 dormitórios (sendo 1 suíte) e a opção de uma ou ainda duas vagas de garagem. O Residencial Bellagio está localizado no coração do Grande ABC, no centro de São Bernardo do Campo.

Apenas 200 metros do São Bernardo Plaza Shopping, a boa localização do Bellagio propicia ainda a segurança e a tranquilidade que tanto se clama nos dias de hoje. Perto de tudo, seja de farmácias, supermercados, conveniências e a tudo o que é necessário para uma vida cômoda, e caso você queira calcular quanto custa morar longe do trabalho, clique aqui!

A Imobiliária Guaíra destaca, sobretudo, o empreendimento de torre única, sem um terreno que é dividido por outros prédios. Perfeito, ideal e, definitivamente, o sonho de quem busca por tranquilidade para a família.

O que mais se destaca no Residencial Bellagio é a sofisticação do empreendimento. Contando com varanda gourmet, 66m² de área útil distribuídas de forma adequada e, sobretudo, prática.

Para quem deseja investir em comprar apartamento em 2018, aproveitar as vendas abertas do Residencial Bellagio se tornam mais do que imprescindíveis.

Por que investir e comprar apartamento no centro de São Bernardo do Campo?

A resposta poderia vir com um conjunto de justificativas. Praticidade, porém, resume bem o que é morar no centro de uma grande cidade como São Bernardo do Campo. Apesar de ser o centro, a região onde o Bellagio foi construído é ideal para quem deseja tranquilidade e facilidade, além de morar perto do trabalho.

Aliando o melhor da vida no grande centro de São Bernardo do Campo, como também a tranquilidade de um espaço seguro e confortável. A Imobiliária Guaíra, como sempre, quer entregar o melhor para quem deseja comprar apartamento enquanto o mercado ainda está em baixa.

Motivos para escolher o Residencial Bellagio

Um apartamento com as chaves já entregues, desde abril de 2018. Não há problemas a serem corrigidos ou qualquer imprevisto com datas. É girar a fechadura, passar pela porta e morar.

E é literalmente entrar e morar, pois os apartamentos já vêm mobiliados, com uma decoração moderna e inspirada nos conceitos atuais. Excelência para quem quer um ambiente com harmonia, aconchego e conforto.

Assim que assinar o contrato, as chaves estarão em mãos. Por isso, a Imobiliária Guaíra não só garante a mudança no mesmo dia de assinatura de contrato, como também planeja uma visita prévia ao imóvel.

O apartamento está decorado e aguardando você e sua família para se acomodarem. É possível visitar o empreendimento na Rua 15 de Agosto, nº 271. E, por falar da localização, tudo o que pode ser dito é: incrível.

Próximo a padarias, bares, restaurantes, supermercados, bares e, claro, o São Bernardo Plaza Shopping. Uma das vantagens claras em morar no centro de São Bernardo do Campo.

Apenas 200 metros do Shopping, região tranquila e um apartamento de última geração. Precisa de mais? Bom, uma decoração moderna, chaves entregues após assinatura do contrato e a possibilidade até mesmo de um Tour Virtual. E agora?

Difícil é encontrar motivos para não comprar apartamento no Residencial Bellagio. Contando com uma ótima infraestrutura, excelente localização e, principalmente, segurança. O investimento que você estava buscando, acaba de encontrar.

Imobiliária Guaíra sempre pensando nos pontos positivos

A Imobiliária Guaíra sempre pensa no melhor para os seus clientes. Seja com dicas pontuais, ideias geniais (modéstia à parte) ou oportunidade de compras em localizações formidáveis, perto de onde gostaria e até do trabalho.

É o pensamento sempre focado em oferecer o melhor para quem deseja e merece o melhor. Um atendimento com carinho, afeto e compreensão. Esclarecendo todos os prós e até mesmo os contras do investimento.

Trazendo a realidade, expondo as possibilidades e ainda projetando um futuro. Comprar apartamento no Brasil, hoje, é o melhor investimento a se fazer. É algo seu. Uma propriedade. Um pequeno espaço seguro.

Seja para morar, seja para alugar ou seja para chamar de lar com a família. De qualquer forma, o centro de São Bernardo do Campo te espera para mostrar toda a beleza, qualidade e glamour de um empreendimento novo que vale a pena ter sua atenção e, quem sabe, seu investimento.

Condomínios Dicas

Como se calcula o valor e as taxas do condomínio?

Imobiliária Guaíra em 5 de abril de 2018

Você sabe como é definida a taxa do condomínio? Essa é uma dúvida bastante pertinente e comum para a maior parte dos moradores de condomínios e inclusive para síndicos e administradores, em alguns casos. É preciso entender como se calcula o valor e as taxas do condomínio, quais itens compõe o valor, como informar de onde vem aquele número e como organizar uma taxa justa e compatível com todas as despesas dos apartamentos.

Existem, basicamente, dois formatos de cobrança da taxa condominial: a taxa fixa ou o rateio. A mais comum delas é a taxa de rateio, calculada com base nas despesas ordinárias do mês anterior – luz, água, gás, pagamento de funcionários, compra de material de limpeza, portaria, entre outros. Neste exemplo, o valor final da soma destas despesas é dividido pelo número de apartamentos – incluindo o do síndico -, gerando assim a taxa mensal. Essa taxa é sempre variável, por isso, é importante se planejar para não tomar nenhum susto no orçamento doméstico mensal. Para condomínios que aplicam a taxa fixa, o ideal é que os apartamentos tenham seus próprios medidores e encanamentos de água, luz e gás. Vale destacar isso pois, em alguns prédios mais antigos, a caixa d’água não possui divisão por apartamentos, ou seja, todo o gasto mensal é dividido igualmente entre os apartamentos, independente se alguns deles gastaram mais água ou menos água.

No outro formato, o da taxa fixa, o síndico define e aprova previamente o valor em assembleia. O cálculo é feito com uma média de todas a despesas ordinárias, pelo número de apartamentos ou casas. Neste caso, o síndico já deve incluir também despesas extraordinárias como obras de melhoria do prédio, pinturas, modernização das áreas comuns, entre outros pontos extraordinários.

Muitas pessoas acreditam que os valores mais altos em condomínios têm ligação com a presença de área de lazer, piscinas, churrasqueiras, ou a localização do prédio e, acreditam também, que isso acaba determinando o valor da cota mensal paga pelos moradores. No entanto, para condomínios maiores, cerca de 50% a 55% das despesas totais são relativas aos gastos com pagamento da folha de funcionários, incluindo salários, encargos e horas extras. O resto é dividido entre consumo de água (15% a 20%), energia elétrica, (10%) e despesas com contratos de manutenção de elevadores, bombas, para-raios e portões (10%). Por fim, as despesas administrativas representam cerca de 5% do total. Isso é mais comum em condomínios maiores, com mais de 10 apartamentos ou condomínios de casas, por exemplo. Os condomínios menores – prédios com poucos apartamentos e andares – possuem uma administração mais facilitada e com custos menores, já que não contam com funcionários todos os dias como zeladores, porteiros e faxineiros.

Isso explica o porquê de alguns condomínios possuírem custos mais elevados. Imagine um prédio de apartamentos com portaria 24 horas e elevador. Neste caso, você precisa considerar o salário pré-determinado com para pagar os porteiros a uma empresa terceirizada ou o pagamento direto para eles. É importante não se esquecer das obrigações trabalhistas. Adicione o valor de um faxineiro para limpeza dos corredores, hall de entrada, elevador e outras dependência comuns, o custo com a manutenção do elevador e outras manutenções necessárias, o custo do monitoramento por câmera. Agora não se esqueça da energia elétrica e da água do prédio. Já deu para entender como o custo e administração disso ficam enormes no orçamento mensal, não é?

Muitas vezes, a taxa condominial é realmente grande por conta dos enormes custos e da previsão de obras já definida em assembleias anteriores, o que exige essa taxa mais alta. No entanto, em alguns casos, há uma “gordura” desnecessária. Por isso, é sempre importante revisar os gastos condominiais. Lembre-se, você tem todo o direito de pedir a apresentação das contas do condomínio por parte do síndico, independentemente de você ser um proprietário ou um inquilino. O ideal é que a prestação de contas seja feita todos os meses de forma transparente para que não haja nenhum inconveniente para os moradores e para o síndico especialmente.

Um pouco mais sobre a taxa de condomínio fixa

Como esse formato é um pouco diferente do formato padrão de divisão de gastos condominiais, vamos entender um pouco mais sobre como ele funciona e como ele é realmente calculado.

Para fazer o cálculo da taxa fixa, é preciso somar todas as despesas do condomínio, desde pagamentos dos funcionários, conta de água, caso não haja hidrômetros individuais, energia consumida pelas áreas comuns – elevadores e iluminação de jardins, por exemplo – IPTU do prédio, entre outros gastos que existam. Com esses valores definidos, o próximo passo é fazer uma projeção dos gastos para o ano todo, ou seja, o valor total da soma multiplicado por 12 meses. Com isso, você terá os gastos aproximados do ano. No caso dos gastos gastos com funcionários é preciso considerar 13 meses por conta dos encargos de 13º salário e férias. Não se esqueça de utilizar um índice de inflação para ajustar esse valor, já que os custos aumentarão no futuro. Por fim, considere nesta conta também as despesas extras, como obras previstas. Agora é só dividir o montante final pelo total de apartamentos ou casas. Após essas contas, o valor individual é encaminhado para uma aprovação em assembleia, realizada geralmente no primeiro semestre de cada ano.

Outro caso, menos comentado e menos considerado pelos condomínios é o modelo conhecido como “divisão por fração ideal”. Ele funciona da seguinte forma: a cobrança de taxa condominial é diretamente proporcional ao tamanho de cada apartamento, pois entende-se que quanto maior o imóvel, maiores serão os gastos. Esse modelo é relativamente novo e entrou em vigor junto com o Novo Código Civil, em 2003. Muitos moradores reclamam deste modelo pelo fato de o tamanho do apartamento não influenciar no uso dos recursos do condomínio, ou seja, a taxa por fração acaba sendo injusta com os apartamentos maiores. Entretanto, é importante ressaltar que este modelo de taxa por fração ideal não é obrigatória em nenhum caso. Esse cálculo só precisa ser adotado quando não houver outro tipo de rateio para taxa estipulado na convenção do condomínio.

Conclusão

Independente do modelo escolhido – divisão por fração ideal, taxa fixa ou rateio – o cálculo precisa ser feito por um síndico ou administrador eleito e responsável que tenha pleno conhecimento e domínio das técnicas, para avaliar corretamente e garantir a transparência na prestação das contas condominiais. Isso é importante para evitar inadimplências e corrupção interna e garantir a harmonia no convívio dos moradores de cada condomínio de casa ou de apartamentos.

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Condomínios Dicas Locação

Piscinas e lazer em condomínio: problemas e responsabilidades

Guaíra Negócios Imobiliários em 1 de março de 2018

Veja dicas, regras e até mesmo uma agenda de manutenção para cuidar da piscina do condomínio.

Apesar do verão ser a época mais movimentada das piscinas e áreas de lazer em condomínios, atraindo moradores de todas as idades, o Brasil, com seu clima agradável durante boa parte do ano e em boa parte das cidades do país, proporciona calor e sol muito além dessa estação.

Com isso, o uso da piscina e das áreas de lazer se intensifica e o número de problemas consequentemente aumenta. De forma geral, todos precisam respeitar e seguir regras pré-determinadas pelo condomínio – sejam adultos ou crianças – para garantir uma convivência harmoniosa e a diversão de todos.

A convenção condominial e os regulamentos internos precisam determinar claramente as regras de uso da piscina e das áreas de lazer como churrasqueiras, salão de festas, academia, entre outras. Essas normas devem especificar também detalhes sobre visitantes e convidados, já que estes não possuem necessariamente os mesmos direitos de uso que proprietários e inquilinos dos imóveis do condomínio. Lembrando que o desrespeito a essas regras pode acarretar a aplicação de uma multa, pré-determinada na convenção condominial.

Regras básicas para uso da piscina

Algumas regras básicas devem ser estabelecidas para evitar o caos na piscina, por exemplo. Pré-determinar um número máximo de usuários da piscina é essencial, já que a maioria das piscinas não suporta que todos os moradores a utilizem ao mesmo tempo. Neste caso, também é uma boa ideia limitar o número de visitantes por unidade condominial, fazendo o controle através de pulseiras, por exemplo.

Outra recomendação imprescindível dos especialistas é a de não proibir o condômino inadimplente de usar a piscina. Isso porque essa proibição pode gerar complicações com o condômino e um pedido de reparação de danos morais.

Por último, quanto às regras básicas relativas à piscina, é importante observar também a questão das normas básicas de segurança que podem variar de cidade para cidade e se não forem cumpridas, podem acarretar problemas e penas de responsabilidade civil e criminal do condomínio e do síndico. Por isso, é essencial buscar informações técnicas sobre a segurança da piscina em áreas condominiais na sua cidade.

Segurança na piscina

A piscina deve ser cuidada durante o ano todo, com cuidados diários, semanais, mensais e semestrais, mas recomenda-se de de 5 em 5 anos que a água seja trocada para que seja assegurado que ela esteja física e quimicamente saudável para uso. Parâmetros como pH da água, alcalinidade, nível de cloro devem ser respeitados.

A questão das grades na piscina também é amplamente discutida como medida de segurança. Em alguns municípios há uma legislação específica determinando a obrigatoriedade da instalação de grades, independente da aprovação em assembleia. No entanto, é preciso verificar primeiro a existência desta lei.

Outra norma que diz respeito à segurança em piscinas é a questão da proibição de bebidas – em latas ou garrafas – nas dependências da piscina, já que ambos os materiais podem machucar os usuários da piscina, bem como danificar equipamentos de limpeza, por exemplo.

Cuidados com a manutenção da piscina

É importante manter a manutenção em dia para deixar a água limpa e evitar doenças de pele, como micoses, ou até infecções intestinais dos frequentadores.

Segundo a Resolução Nº 0003, de 15/02/2001 da Diretoria da Vigilância Sanitária, todo local que possua piscina de uso coletivo ou especial deve possuir Alvará de Sanitário e profissional da área química como Responsável Técnico. Além disso, são essenciais as análises físico-química e bacteriológica em laboratório, e a análise diária com registro do pH e Cloro de cada piscina. Caso o estabelecimento não atenda a tais determinações, estará sujeito a multas e interdições segundo o Código Sanitário do Estado, Lei Estadual nº 6.320, de 20/12/83, que dispõe sobre normas gerais de saúde, estabelece penalidades e dá outras providências.

O zelador precisa cumprir uma agenda rigorosa de manutenção:

Freqüência Ação

Todo dia …………………………………..…………….. Filtragem

A cada dois dias ……………………………………… Controle do cloro

Duas vezes por semana …………………………… Controle do pH

Uma vez por semana ………………………………. Aspiração

Uma vez por semana ………………………………. Algicida

Uma vez por semana ………………………………. Limpeza das bordas

Uma vez por semana ………………………………. Retrolavagem do filtro

Uma vez por semana ………………………………. Algicida

Uma vez por semana ………………………………. Controle da alcalinidade

Uma vez por mês ……………………………………. Supercloração

Quando necessário …………………………………. Clarificação e decantação

O piso e bordas da piscina não podem apresentar lascas, rachaduras e outros problemas que ofereçam risco aos usuários da piscina e isso deve ser observado diariamente. Lembrando que a agenda de manutenção não é obrigação exclusiva do zelador, ou seja, um técnico deve fazer essas manutenções de acordo com o período necessário e o zelador pode ajudar a manter a qualidade da manutenção.

Outras áreas de lazer

As outras áreas de lazer como o salão de festas, o playground e a churrasqueira do condomínio também devem ter regras muito claras e bem estabelecidas entre os moradores.

Para usar o salão de festas, por exemplo, é preciso agendar com antecedência a data que o morador deseja, para evitar problemas e transtornos com outro morador querendo utilizá-la no mesmo dia ou hora. Hoje em dia, já é possível inclusive usar um sistema online para controlar as reservas do salão de festas do condomínio.

É importante deixar claro também que as crianças não podem ficar brincando nas áreas comuns do prédio, para evitar problemas de barulho com vizinhos, por exemplo, e até mesmo problemas de segurança. O problema do barulho da festa também causa discussões entre os moradores. Por isso, é preciso que o síndico deixe claro que o barulho deve respeitar um limite e não pode passar de uma hora pré-estabelecida na convenção condominial ou pela Lei do Silêncio que estabelece a hora máxima de 22h para barulhos incômodos.

Logicamente, esse tipo de problema requer bom-senso de ambas as partes. No entanto, no caso do condômino que está organizando a festa não seguir as regras, é possível também anotar a ocorrência em notificar o responsável pela unidade. No caso da insistência em não obedecer às regras, o proprietário ou inquilino pode ser multado e o síndico pode envolver a polícia para intervir na situação.

No caso das churrasqueiras em condomínios, além da questão do agendamento para utilização, é preciso bom-senso também na hora de entregar a área limpa. E por limpeza entende-se recolher todos os copos, pratos e talheres de plástico e restos de comida da festa. O síndico também precisa deixar claro se na convenção está estabelecido que o dono da unidade precisa se responsabilizar com a limpeza após o uso da área da churrasqueira ou se o condomínio se responsabiliza pela limpeza, por meio de uma taxa cobrada para o aluguel da área.

Por último, o playground para as crianças deve seguir algumas regras como evitar que bebês estejam na área se a companhia de um adulto responsável, por exemplo. É bom evitar também que mais de 2 crianças brinquem em um pula pula ou que uma criança utilize o balanço de forma mais agressiva e perigosa, o que cria risco para as outras crianças. É preciso que o zelador fique de olho nas câmeras de segurança do playground para evitar problemas maiores com acidentes. No entanto, é importante ressaltar que a obrigação de olhar as crianças não recai sobre o zelador, já que este possui outras obrigações tão importantes quanto esta.

Fontes:

https://www.universocondominio.com.br/?s=piscina

http://www.karpat.adv.br/condominios-nas-ferias-afogamento-e-principal-causa-de-morte-de-criancas/

http://condominiodofuturo.com/2014/09/02/piscinas-condominiosedilicios-eou-horizontaisouassociacoesdemoradores-afogamento-responsabilidades/

https://www.sindiconet.com.br/tiraduvidas/6/juridico/31362/vetar-o-uso-de-piscina-para-visitantes-fere-o-direito-de-ir-e-vir

https://www.sindiconet.com.br/tiraduvidas/8/manutenao/3780/de-quanto-em-quanto-tempo-a-agua-da-piscina-deve-ser-trocada

https://www.sindiconet.com.br/informese/agenda-de-manutencao-de-piscinas-manutencao-piscinas

Condomínios Dicas Locação

8 direitos e deveres do locatário condômino

Guaíra Negócios Imobiliários em 22 de fevereiro de 2018

Confira alguns dos direitos e deveres comuns ao inquilino de condomínios.

Os direitos e deveres do locatário condômino são basicamente pautados por uma lei bastante conhecida no Brasil e que já discutimos um pouco aqui no blog da Guaíra Imóveis: a Lei do Inquilinato.

Sempre que alguém vai alugar um quarto, casa ou apartamento, surgem as dúvidas. Muitas vezes, o inquilino não sabe bem ao certo quais são as regras básicas que deve seguir, assim como aquelas que o locador deverá cumprir. Essas regras são convencionadas pela lei do inquilinato (8245/91) e devem ser seguidas, mesmo com contratos informais entre o inquilino e o dono do imóvel. As cláusulas determinadas por essa lei garantem o conforto do locatário e evitam possíveis dores de cabeça mais a frente.

Essa lei é responsável por fazer toda a regulação do mercado de aluguéis residenciais e comerciais e é bastante abrangente, já que engloba basicamente todo o tipo de imóvel que está para locação. Ela resolve – de forma geral – todas as questões relativas a esse tipo de contrato. Além disso, é importante destacar que a Lei do Inquilinato também cria para o locatário deveres a cumprir e não só garantias de direitos.

Uma das dúvidas mais clássicas e que vamos aprofundar como um dos direitos é quando o locatário quer participar ativamente das assembleias em condomínios. Muitos acreditam que não podem participar por não serem proprietários do apartamento ou da casa, mas se ele tiver uma procuração do proprietário, permitindo a representação do locatário como se fosse o dono do apartamento, é possível sim não só participar das assembleias do condomínio como serem síndicos do prédio ou assumir algum cargo de importância.

Confira agora alguns dos direitos e deveres do locatário condômino:

1- Despesas ordinárias

Esse representa um dos principais deveres do inquilino: pagar as despesas ordinárias de um condomínio. Custos como os salários e encargos trabalhistas dos funcionários; a limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; o consumo de água, luz, esgoto; manutenção e conservação dos jardins e equipamentos como elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões, segurança, piscina, sala de ginástica; seguro condominial, são alguns exemplos destas despesas.

No entanto, se houver algum saldo devedor referente a um período anterior ao início da locação, este saldo deve ser quitado pelo proprietário do imóvel.

2- Participação de Inquilinos no Fundo de Reserva

Este tipo de participação acontece em casos nos quais o fundo de reserva é utilizado para cobrir despesas ordinárias, em casos de alta inadimplência, por exemplo. Parece algo injusto com o inquilino, mas isto é previsto em lei. Neste caso, os inquilinos devem, sim, contribuir para a restauração do fundo de reserva.

No entanto, normalmente, os inquilinos arcam apenas com as despesas ordinárias, como água, luz e pagamento de funcionários, e os condôminos e donos dos imóveis ficam responsáveis por investir em melhorias, como pintura de fachada, e obras no jardim – já que esse tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem.

3- Inadimplência do inquilino

Em casos do tipo, o condomínio não tem o direito de cobrar o inquilino, uma vez que a relação jurídica é com o proprietário, mesmo que este seja síndico do prédio, por exemplo.

Todo o tipo de cobrança relacionada à inadimplência do locatário deve ser feita pelo proprietário ou pela imobiliária responsável pelo aluguel do imóvel.

4- Multas do condomínio

No caso de o inquilino cometer infrações relativas ao Regulamento Interno, for multado e não pagar a multa, a responsabilidade passa automaticamente para o proprietário do imóvel. Há, entretanto, a possibilidade de aplicar uma Ação de Regresso contra o locatário, que consiste na devolução de valores relativos ao não pagamento da multa – incluindo juros – com as devidas correções monetárias aplicadas.

5- Proibições específicas

Se o inquilino estiver como devedor no condomínio – seja por uma infração às regras do condomínio ou por falta de pagamento da mensalidade – o síndico ou a administradora do condomínio não poderá limitar serviços ou restringir direitos de acesso a algumas áreas comuns, como piscina, sauna, entre outras. O que pode ser feito, neste caso, é acionar o proprietário na justiça, cobrando multa e juros, e proibir a participação deste em Assembleias, de acordo com o artigo 1335 do Código Civil.

6- Inquilino pode ser síndico?

Uma dúvida gigantesca para boa parte dos locatários e proprietários. Existem restrições, é claro, mas os inquilinos podem sim se candidatar a basicamente qualquer cargo no condomínio. Pode, inclusive, ser eleito como síndico do prédio ou do condomínio todo, já que não há qualquer impedimento legal para tal eleição, de acordo com o Código Civil, no artigo 1.347: “a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. “

Além disso, o inquilino pode participar ativamente como membro do conselho fiscal, segundo o artigo 1.356, também do Código Civil: poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

7- Condômino antisocial

O que configura um condômino ou locatário condômino antisocial? Trata-se da figura que desrespeita sistematicamente algumas das regras do condomínio. O artigo que se refere à essa infração é o 1337 do Código Civil e não é tão específico com relação ao que confere anti socialidade ao condômino.

No entanto, o texto do artigo comenta que “se o condômino ou o possuidor (inquilino), por exemplo, não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.” Além disso, o parágrafo único deste artigo também determina que “O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”

8- Inquilinos têm menos prioridade do que outros proprietários?

Essa é uma confusão bastante comum em condomínios, infelizmente. Não se pode restringir de maneira alguma o uso das partes comuns por inquilinos. Isso porque a partir do momento em que eles alugam um imóvel no prédio, passam a ser possuidores do imóvel, e adquirem pleno gozo da propriedade e das áreas privativas e comuns do condomínio.

Se, por algum acaso, a Convenção Condominial fizer algum tipo de discriminação do inquilino, esta deve ser considerada automaticamente ilegal, cabendo inclusive denúncia por parte do inquilino.

Além disso, a distribuição de vagas de garagem deve ser feita de forma a não discriminar inquilinos e proprietários, já que a vaga pertence à unidade e não ao condomínio. E se o prédio não tiver vagas suficientes para todas as unidades, caracterizando um rodízio diário de vagas, todas as unidades devem participar da distribuição em igualdade de condições.

Fontes:

http://www.prohomeimoveis.com.br/2017/04/24/inquilinos-quais-sao-seus-direitos-e-seus-deveres/

https://blog.nextin.com.br/inquilino-quais-sao-seus-direitos-e-deveres/

Condomínios

Morar em condomínio: conflitos e soluções

Guaíra Negócios Imobiliários em 17 de agosto de 2017

Como resolver brigas entre condôminos e garantir a paz e a tranquilidade entre os moradores?

Os condomínios residenciais são um dos espaços mais prevalentes em grandes áreas urbanas e hoje se tornaram mais comuns e mais desenvolvidos, em especial nas capitais e cidades com mais de meio milhão de habitantes.

Dentre os motivos da escolha por um condomínio, a garantia de maior segurança e a conveniência de, em boa parte dos casos, ter uma estrutura comum com academia, salão de festas, quadra poliesportiva para os filhos, tudo isso dentro da própria casa, estão entre os principais.

No entanto, apesar das facilidades que esse tipo de moradia traz e de sua grande popularidade, os condomínios também possuem um grande desafio a ser enfrentado: os conflitos entre vizinhos.

Seja um cachorro que não para de latir, crianças gritando no corredor do prédio, acidentes na garagem ou o número de vagas que não comporta todos os carros dos moradores, conflitos em condomínio são um desafio gigantesco para o síndico, que precisa encarar a situação com calma e tentar apaziguar os ânimos e achar uma solução.

No artigo de hoje, vamos explorar os principais conflitos e quais as soluções mais práticas para resolvê-los.

1. Fundo de reserva

Pode não parecer, mas este é um assunto que gera uma certa controvérsia. Isso porque diversos moradores possuem dúvidas sobre o que é o fundo de reserva e como é feita a utilização dele. Normalmente, a convenção do condomínio determina o percentual que costuma variar de 5% a 10% do valor mensal do condomínio.

Além disso, é recomendável mantê-lo em uma conta separada daquela utilizada para as despesas ordinárias como pagamento de funcionários, contas de água e esgoto, luz e outras despesas. Sua utilização é estritamente reservada a casos emergenciais e deve ser recomposto após o uso e sempre apresentado em assembleia para conhecimento dos condôminos. Outro ponto importante é que seja feita a prestação de contas com comprovantes enviados por e-mail separados dos boletos ou prestação de contas mensal, para facilitar o registro. Isso evita que o assunto se torne um conflito entre moradores e síndico.

2. Animais em prédios

Este ponto junto com o barulho excessivo que mencionaremos abaixo, são os dois pontos que mais geram conflitos e incomodam quem mora em um prédio. Logicamente, não são todos que se incomodam ou que têm grandes problemas com isso, mas muita gente tem problemas com vizinhos com animais.

Seja por latidos, mau cheiro no hall do andar, descuidos de higiene como deixar o animal fazer suas necessidades em lugares indevidos, é praticamente impossível que algum vizinho não se incomode com um morador que possua seu bicho de estimação.

E para evitar esse tipo de conflito e não gerar uma reclamação maior que acabe por proibir ilegalmente – pois não se pode proibir a posse de animais de estimação em prédios, de acordo com a Lei Municipal 4.785 de 2004 – os pets no prédio, é bom tomar alguns cuidados, tais como:

• Não deixar seu animal fazer necessidades nas áreas comuns do prédio
• Não deixar seu animal solto nas áreas comuns
• Tomar providências com relação ao barulho excessivo que pode incomodar vizinhos

3. Reformas

Outro ponto gera bastante conflito são as reformas condominiais. É necessário ter um quórum mínimo nas assembleias para definir as obras que precisam ser feitas, cronograma, valores, orçamentos e quando os moradores não comparecem, isso atrasa o andamento dessas obras, o que pode gerar grande insatisfação por parte de outros moradores. É importante ter bom senso e, mesmo que não concorde com determinadas obras, compareça à assembleia e apresente seu ponto de vista contrário de forma pacífica e democrática.

No entanto, existe o outro lado da moeda: quando o síndico faz obras sem consultar ninguém. Em situações como esta, cabe ao conselho fiscal do condomínio – caso haja um – determinar o que deve ser feito. Isso significa que o morador que não fizer parte do conselho pode procurar um membro do conselho e solicitar explicações a respeito dessas obras. A partir daí, todos podem ser reunir e verificar não só as obras, como os orçamentos, os pagamentos feitos, e se as mesmas estão contribuindo para o condomínio.

4. Garagem do prédio

Problemas como número de vagas menor que o número de apartamentos, ou vagas não definidas por cada apartamento são comuns em condomínios residenciais de prédios. A situação aqui, como de costume, deve ser resolvida de forma amigável.
Seja para definir qual será sua vaga ou para resolver um problema como um acidente que amassou o carro do seu vizinho, é importante que a situação seja mediada pelo síndico e resolvida entre as partes.

No caso do acidente, por exemplo, se houver omissão do responsável pelo problema, câmeras de segurança da garagem podem mostrar quem foi o responsável e assim acioná-lo para que pague os devidos custos.

Já no ponto de definição de vagas, é importante definir isso em assembleia para não gerar problemas como uma discussão sobre quem é o verdadeiro “dono” da vaga. Se tudo estiver registrado em ata na assembleia, não há porque o assunto gerar maiores discussões ou conflitos.

5. Fumar no condomínio

Como sabemos, desde 2014 é proibido fumar em áreas comuns de prédios, isso em âmbito federal, ou seja, fumar nos corredores, na garagem, no elevador, no hall dos andares, na escadaria do prédio ou em outras áreas que sejam de uso de todos os moradores é estritamente proibido. No entanto, a legislação brasileira não permite proibir um morador de fumar dentro da própria unidade. Ainda assim, existe a necessidade de discutir o assunto com os moradores e achar um ponto de equilíbrio, já que fumar na varanda, por exemplo, pode fazer com que a fumaça suba para o apartamento de cima e incomode o vizinho. Isso gera um transtorno enorme para o vizinho que precisa, muitas vezes, deixar as janelas fechadas o dia todo para evitar que o mau cheiro do cigarro entre em seu apartamento.

6. Barulho excessivo

Esse é um dos pontos de maior controvérsia: barulho excessivo de qualquer gênero. De salto alto no apartamento de cima a crianças brincando no corredor, de festas no salão do prédio a comemorações com música alta até altas horas no apartamento do vizinho, o barulho excessivo é passível de punição.

No entanto, a Lei do Silêncio não está prevista no Código Civil. O art. 1.277, que aborda alguns pontos do assunto, diz que “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”. A Lei de Contravenção Penal (LCP) é um pouco mais incisiva ao abordar o tema. O artigo 42 tipifica contravenção – perturbar alguém, o trabalho ou o sossego alheios, em qualquer caso.

Mais um mito é acreditar que você tem o direito de fazer barulho até às 22h. Saiba que mesmo durante o dia, os ruídos não podem ultrapassar um limite que incomode o sossego da população – 70 decibéis (segundo lei municipal de Belo Horizonte, por exemplo), o equivalente ao ruído de trânsito intenso. Ou seja, fazer barulho durante o dia também é uma contravenção e, como toda, está sujeito à pena.

7. Direitos com relação a proprietário e inquilino (ambos têm o mesmo direito)

A lei nacional dos condomínios determina direitos iguais para moradores e locatários, ou seja, não podem existir restrições quanto ao inquilino: ele tem o direito de usufruir da piscina, academia, salão de festas, garagem, de ter animais de estimação no imóvel. As únicas restrições são a participação nas assembleias, que só pode ocorrer com uma procuração, e se ele quiser ocupar o cargo de síndico, o que depende do regulamento interno de cada condomínio.

Muitos locatários não fazem ideia de que possuem os mesmos direitos de proprietários e deixam situações incômodas e vexatórias passarem em branco. É preciso estar ciente de suas responsabilidades e direitos, para não deixar que proprietários incomodados simplesmente cometam atos de injustiça.

8. Responsabilidades com visitantes

Esse ponto é interessante, pois o proprietário ou inquilino é sempre o responsável pelo prejuízo que o visitante possa ter causado no prédio. Ainda assim, existe um limite legal: se ele quebrar um objeto, interferir em algum equipamento, será realizada a cobrança do valor e ele irá responder por aquele valor monetário. Mas, se for uma agressão ou até um caso extremo de morte no condomínio, o proprietário não vai preso no lugar do visitante. Isso porque, na esfera criminal, o ato é 100% pessoal e na esfera civil, o proprietário responderia.

Conclusão

Depois de vermos os principais tipos de problemas que um condomínio pode apresentar, é importante termos uma ideia em mente: condomínios sempre apresentarão conflitos entre moradores, sejam inquilinos ou proprietários, seja um condomínio grande ou pequeno. O essencial em casos como esses, é que o síndico ou a administradora, ou ambos, trabalhem com soluções racionais para mediar essas situações de conflito e para resolver o problema o mais rápido possível. Administradoras costumam ser bastante participativas e ativas na resolução de problemas e são uma boa solução para o condomínio que busca paz e harmonia na convivência de seus moradores.

Fontes:
• Folha.uol.com.br
• Opovo.com.br
• Monicabfreitas.jusbrasil.com.br

Condomínios

Formas de geração de receita para condomínios

Guaíra Negócios Imobiliários em 19 de maio de 2017

Como transformar as atividades padrão do condomínio em uma opção de receita.

Em tempos de dificuldade financeira, é preciso ser criativo. Condomínios geram despesas, isso é um fato. Mas, será que existe uma forma de diminuir o gasto que é desdobrado nos boletos dos condôminos? Entre aluguel de espaço, aluguel de salas compartilhadas, podemos ver mais algumas alternativas para melhorar essa situação:

Lixo limpo

Um condomínio de grande porte, ou seja, com mais de 200 apartamentos, pode produzir, ao ano, cerca de 90 toneladas de lixo limpo. A reciclagem desses materiais pode ser uma solução para a geração de renda pelo espaço. Além disso, o lixo orgânico também pode ser utilizado. Em condomínios com espaços como jardins, onde há terra, existe a opção de se construir uma composteira para o uso de adubos nesses lugares.

O trabalho em equipe é fundamental. É preciso que os moradores desenvolvam a consciência de que estão fazendo um bem tanto à natureza quanto aos seus próprios bolsos, unindo o útil ao necessário. Outra boa ideia dentro da questão do lixo limpo é a do recolhimento de óleo de cozinha usado que também pode ser fonte de receita para os moradores. Para se ter uma ideia, cada litro de óleo pode ser vendido por aproximadamente R$ 0,35 ou pode ser utilizado para a produção de sabão caseiro, atividade comum entre alguns moradores.

Bom sinal

A colocação de antenas de celular é outra opção na hora de gerar receita nos condomínios. Apesar da boa oportunidade, ainda existem discussões sobre o prejuízo que essa opção pode causar à saúde dos moradores, devido ao risco de radiação. Portanto, optando-se por essa ideia, é importante que se faça periodicamente a medição de irradiação no espaço, além de os indivíduos que vivem no local terem de passar, anualmente, por uma verificação de saúde, como medida de precaução.

Esta é uma das formas de geração de receita para condomínios mais discutida, pois ainda não se sabe ao certo se de fato existem tantos efeitos nocivos por parte das antenas como se divulga nos meios de comunicação.

Salas compartilhadas

Existem condomínios que possuem salas para uso dos moradores, geralmente no andar térreo do prédio. Uma outra solução para aumentar a receita do condomínio é alugar esses pequenos espaços para atividades comerciais que visem beneficiar a atividade do próprio espaço, como salões de beleza, distribuidoras de leite e pão, pet shops, oficinas de costura e sapataria. O aluguel pode ser definido pela administradora do condomínio e pode ser uma ótima alternativa tanto para melhorar a receita quanto para facilitar a vida dos moradores, pois o acesso a esses serviços se torna mais ágil. Há também a possibilidade de terceirização de espaços como a academia do condomínio, o que também geraria renda.

A união faz a força

Além dessas sugestões, ações que partam dos próprios moradores podem gerar renda no condomínio. Bazares, bingos e bailes abertos ao público são eventos que podem trazer novas possibilidades de renda, e se realizados voluntariamente pelos moradores, podem ser uma boa solução, capazes de gerar uma renda média de R$ 1500,00, além de ser uma boa forma de interação social. Além disso, outras atividades como venda de alimentos, compotas, bolos e congelados, pode auxiliar nessa empreitada pela diminuição das taxas dos condôminos.

A propaganda é a alma do negócio

Outra forma de alugar o espaço para terceiros é através da locação de paredes e marquises para a publicidade. Porém, é preciso verificar as leis e regras sobre essa medida na cidade, pois algumas restringem o tamanho de anúncios e letreiros.

Redução de gastos

Condomínios possuem altos gastos com energia e água. Soluções como a instalação de hidrômetros individuais, que auxiliam no controle dos gastos de cada apartamento, e instalação de placas solares, para uso de todo o espaço, são válidas e reduzem imensamente os gastos com esses serviços. Assim, apesar de um investimento inicial relativamente alto, o retorno compensa. Instalação de sensores para acendimento e desligamento de luz em espaços comuns e estacionamentos também reduz os gastos para os moradores. Campanhas de conscientização sobre o uso controlado da água também pode ser uma solução para a redução desses gastos.

Balanço geral

Algumas soluções foram propostas, mas a criatividade sempre é bem-vinda em momentos financeiramente delicados. Uma boa administração e a conscientização dos moradores é o que, no fim das contas, torna todo momento difícil uma oportunidade nova para crescimento e busca de soluções conjuntas. Por isso, é muito importante que os moradores mantenham uma boa comunicação com as administradoras do condomínio, trazendo novas ideias, questionando regras antiquadas e renovando-as. Consciência e criatividade são a chave para a economia de todos.

Condomínios

O papel da administradora de condomínios

Guaíra Negócios Imobiliários em 19 de abril de 2017

Afinal, o que faz uma administradora de condomínios?

Há muitos séculos existem registros de proprietários que dividem a posse de áreas construídas. Existem indícios de que isso aconteça desde a Idade Média. Atualmente, com o êxodo rural e o aumento da população urbana, houve um crescimento desordenado da verticalização de habitações, surgindo assim, uma imensa quantidade de edifícios. Nesses espaços se desenvolveram os condomínios e, em consequência deles e da melhoria de serviços oferecidos para a população, surgiram também as administradoras de condomínios.

Essas empresas aparecem em grande número no mercado, porém, nem todas oferecem um serviço de qualidade satisfatória. Assim, para termos base na hora de avaliar os serviços prestados, vale saber quais as funções das administradoras. A administradora de condomínios trabalha com contrato pré-estabelecido entre as partes, sendo uma prestadora de serviços. O contrato se estabelece entre a empresa e o representante legal do condomínio, que, geralmente, se encontra na figura do síndico. Como esse nicho não possui uma regulamentação específica, é importante se atentar detalhadamente ao contrato que é elaborado, para que nenhuma das partes saia prejudicada. A atividade se regulamenta com base no Código Civil. Apesar disso, entidades vinculadas ao mercado imobiliário estão se movimentando para regulamentar a atividade, mas isso ainda não é uma realidade.

A principal função da administradora de condomínios é auxiliar o síndico em suas atividades rotineiras, orientando-o com relação a aspectos legais e dando suporte em atividades como as contas, receita e despesa, folha de pagamento, emissão de boletos, assessoria em reuniões e assembleias, prestação de contas, entre outros. Apesar disso, é importante ressaltar que não é função da administradora tomar decisões ou providências relacionadas ao condomínio, mas apenas alertar o representante sobre essas necessidades. Portanto, é de responsabilidade do representante legal do condomínio realizar essas medidas. Para que isso passe a ser função da administradora, outras medidas jurídicas precisam ser tomadas, havendo a contratação de um serviço extra oferecido por ela, pois o que acontece, nesse caso, é a delegação de funções específicas a terceiros, sendo necessário a autorização em assembleia e várias providências jurídicas para transferir a responsabilidade para a empresa administradora.

Outras funções que também podem ser de responsabilidade da administradora, mas que são secundárias, são as emissões de circulares, multas, advertências e orientações aos condôminos. Além dessas, também o Regulamento Interno e as informações sobre prazos e assembleias entram nessa lista. Existem ainda algumas atividades que podem ser de responsabilidade da administradora, mas que não são necessariamente estabelecidas em contrato, havendo, em alguns casos, a necessidade de uma nova contratação. São elas:

• Realizações de assembleias gerais
• Entrega de RAIS e DIRF
• Cadastros do condomínio em sistemas como o da Sabesp, em vista de divisão de consumo em unidades, para economia de despesas, entre outros.

Vale ressaltar que essas funções podem ou não ser pré-estabelecidas em contrato, por isso a importância de atenção na confecção deste.

Mas, então, qual a função do síndico?

O síndico é o representante legal do condomínio, podendo ser pessoa física ou jurídica, que responde pelos direitos e deveres do espaço. Resumidamente, suas funções são recolher cotas do condomínio, realizar pagamentos, intermediar conflitos visando a boa convivência coletiva e a preservação do patrimônio comum, sempre prestando contas aos condôminos. Suas atribuições estão especificadas no artigo 1.348 do Código Civil. Seu texto diz que compete ao síndico:

1) convocar a assembleia dos condôminos;
2) representar ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
3) dar imediato conhecimento à assembleia, da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
4) cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
5) diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
6) elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
7) cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
8) prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
9) realizar o seguro da edificação.

Como se vê, cada tarefa implica diversos desdobramentos, e, por isso, a administradora se torna necessária para executar todas essas atividades. Procure uma empresa transparente e efetiva, e sempre dê a atenção devida ao contrato. Isso evita transtornos futuros e faz com que os serviços sejam prestados de maneira ágil e correta.