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Aluguel comercial: regras, normas e tudo o que você precisa saber

Nos últimos anos, vimos uma enorme quantidade de placas de aluguel de imóveis comerciais espalhadas por todas as cidades do país. Era fácil encontrar um local para abrir um novo negócio, mas difícil começar um novo empreendimento. Ano passado, a economia começou a respirar um pouco e com alguns anos de dificuldade para alugar esses imóveis, os preços ficaram mais acessíveis e razoáveis.

Se você está procurando um novo local para abrir um novo negócio, o momento é bastante propício tanto com relação à economia quanto ao cenário do mercado imobiliário ainda consideravelmente repleto de boas opções. No entanto, é essencial tomar alguns cuidados básicos para evitar problemas futuros e desagradáveis como ter que sair inesperadamente da sua sala ou do seu espaço.

Isso é muito comum, a gente já sabe. E além de comum é inconveniente já que muitas vezes você acaba jogando fora um investimento feito para se instalar permanentemente em um imóvel comercial e acaba tendo que sair e recomeçar em um novo local, em pouco tempo geralmente.

Para muitos empreendedores, essa situação pode parecer pouco preocupante ou insignificante. Entretanto, para diversos empresários, a troca do “ponto comercial” pode significar a perda da clientela que deixa de frequentar o seu negócio por conta dessa troca de endereço.

É exatamente por isso que você precisa proteger seu negócio fazendo um contrato de locação bem organizado e bem elaborado. Com ele, você consegue proteger sua empresa de algumas surpresas desagradáveis como irregularidades no imóvel, restituição do imóvel antes do planejado no seu PE (planejamento estratégico) até mesmo um aumento abusivo do preço do aluguel.

Hoje, vamos te apresentar um artigo completo com detalhes das regras atualizadas de aluguel comercial – um assunto que já abordamos outra vez por aqui -, algumas normas especiais e todas as outras informações que você precisa saber para tomar a decisão certa e fechar o contrato ideal com o proprietário.

Regras para aluguel comercial

O ideal é que seu contrato contemple detalhes e regras bastante específicas sobre pontos como a Renovação Compulsória do Contrato. Esse ponto é um dos principais de basicamente qualquer contrato comercial de aluguel e que resolve o problema da mudança de endereço forçada pelo locador.

A renovação compulsória tem por objetivo permitir que o locatário consiga solicitar judicialmente a renovação do contrato de locação do imóvel comercial, a fim de prosseguir com suas atividades, mesmo que o locador se recuse a renovar o contrato. Essa regra é determinada pela Lei do Inquilinato e logicamente precisa de avaliação de um juiz, ou seja, o locatário passará por uma avaliação rígida antes de ter a liminar para continuar operando no mesmo local.

Além disso, existem algumas normas que o locatário precisa respeitar para conseguir fazer o pedido de renovação compulsória como, por exemplo:

  1. Precisa ser empresário, sociedade empresária ou sociedade simples
  2. Solicitação da ação deve ser feita entre 12 e 6 meses antes do término do contrato de locação. (O inquilino precisa adiantar a proposta de renovação dentro desse prazo)
  3. Contrato com prazo determinado de vencimento.
  4. Precisa ter alugado por no mínimo 5 anos o imóvel.
  5. Deve estar no mesmo ramo de atividade econômica há, no mínimo, 3 anos seguidos e ininterruptos
  6. Deve apresentar a quitação de taxas e impostos do imóvel, cujo pagamento cabe ao locatário

O ideal é fazer essa solicitação de renovação compulsória com um advogado que entende plenamente de todos os detalhes necessários no documento exigido.

Depois disso, é indicado que você faça o registro oficial em cartório do contrato de locação comercial. Esse ponto é bastante óbvio, mas ainda muito negligenciado por alguns empreendedores.

Fazer esse processo de registro do contrato em um cartório garante alguns direitos fundamentais caso o imóvel seja vendido: o de que o novo proprietário respeitará o contrato de locação até o final de sua vigência, por exemplo, e também o direito de preferência na compra do imóvel caso ele seja alvo de uma proposta de compra ou de qualquer outra forma transferência de propriedade.

Vale lembrar: a renovação compulsória também possui exceções como em situações de desapropriação do imóvel pelo Governo ou quando o proprietário decide iniciar uma atividade comercial diferente da sua e nos próximos 3 meses. Também é necessário sair do imóvel quando obras que não sejam possíveis de ser feitas sem que o locatário se retire do imóvel sejam necessárias.

Quem paga o quê?

Você já ficou com essa dúvida quando estava preste a celebrar um contrato de aluguel comercial? Pois é, isso é muito comum, mas a Lei do Inquilinato ajuda você a não ter dúvidas sobre isso.

No Artigo 22, Inc. VIII, da Lei 8.245/91, por exemplo, está claro que o locador tem a obrigação de “Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.” Isso significa que a obrigação de pagar esses valores – quando não apontada ao contrário em contrato previamente elaborado – é sim do proprietário.

Mas outro ponto no Artigo 23, Inc. I, da mesma Lei, mostra o contrário: a obrigação é do locatário de “Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…)”. Ou seja, vale o que for combinado em contrato.

Agora que você já sabe mais detalhes de regras e normas para fazer um aluguel comercial mais tranquilo e sem imprevistos no futuro, não se esqueça de analisar com cuidado os pontos principais de um imóvel comercial para fazer um bom negócio. Separamos algumas dicas para você fazer a melhor escolha com 6 dicas para alugar o melhor imóvel comercial.

Gostou do artigo? Uau! Esse veio cheio de dicas e detalhes, não?
Temos um outro artigo que fala sobre star wars e São Bernardo do campo, e qual a relação dos dois que você pode gostar também 🙂

Para todo aluguel descomplicado, pode contar com a credpago!

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3 Vantagens de alugar pela imobiliária que você precisa saber!

Alugar um imóvel sem uma imobiliária é um processo que exige uma série de conhecimentos, experiência de já ter feito isso alguma vez antes em sua vida e mesmo assim você como locatário ainda corre riscos de cometer algum erro durante a negociação ou de esquecer algum detalhe que posteriormente pode te render uma dor de cabeça tremenda. Isso sem contar no estresse que é lidar com a papelada e a burocracia mensal, semestral e anual do contrato e dos pagamentos.

Todos esses detalhes são comuns na rotina de uma imobiliária, e basicamente representam o dia a dia dos profissionais da área. Logicamente, eles trabalham com outras demandas e serviços, mas a burocracia é facilmente resolvida quando seu contrato de aluguel é feito por uma imobiliária de confiança e que presta um serviço de qualidade.

O aluguel feito em uma imobiliária é uma opção bastante inteligente que oferece facilidade na logística de escolha do imóvel, mesmo para quem não entende tão bem o mercado imobiliário. É óbvio que você precisa tomar decisões com calma, estudar bem até mesmo a imobiliária que você vai escolher, fazendo pesquisas sobre o atendimento dela, sobre como ela resolve problemas mais complexos dos clientes, mas escolhendo uma imobiliária a praticidade é enorme.

Pensando nesse ponto, resolvemos separar algumas vantagens de alugar um imóvel por meio do trabalho de uma imobiliária para te ajudar a tomar a melhor decisão nesse momento tão importante.

Boa leitura!

1- Segurança em todos os processos

Do processo de negociação ao cancelamento do contrato, nenhuma parte do que você precisa resolver com o proprietário é deixada de lado. Fazer isso diretamente com o proprietário pode ser estressante e cansativo, em especial, quando o proprietário não está tão disposto a dialogar ou quase não tem tempo para conversas.

A imobiliária garante uma segurança de que cada etapa do aluguel, do momento que você está negociando as condições do contrato, as reformas necessárias para começar o aluguel, até um possível cancelamento antes do fim do contrato, serão cumpridas sem complicações.

Além disso, por se tratar de uma empresa, é pouco comum que os processos não sejam levados a sério, ou seja, existe uma segurança na realização dos serviços que transmite uma confiança muito maior para o locatário.  

Outro ponto da segurança que faz toda diferença: locar um imóvel com um desconhecido pode no fim se tornar uma fraude, ou seja, em um eventual atraso do pagamento, o proprietário pode tomar a decisão de te cobrar pessoalmente ou até mesmo de te tirar do imóvel a força, pois não há contrato. Isso apesar de bastante incomum, pode sim acontecer.

2- Atendimento individualizado com equipe Guaíra preparada

Esse ponto ajuda muito quem está ainda na etapa de escolha do imóvel. Mesmo com uma oferta enorme de opções de imóveis na internet, um corretor de imóveis possui muito mais detalhamento na análise das opções disponíveis, ou seja, pode te oferecer o imóvel ideal com muito menos trabalho de pesquisa, pois está em contato com os produtos diariamente.

Nesse sentido, alugar por uma imobiliária representa uma enorme vantagem de economia de tempo, já que o atendimento é personalizado, específico e com uma equipe preparada. Esse preparo também envolve a facilitação dos procedimentos burocráticos, que em geral tomam muito tempo. Esses detalhes são essenciais para que o processo seja bem-sucedido.

3- Maior agilidade na solução dos problemas do imóvel

Sabe aquele encanamento que estourou ou aquela telha que está quebrada gerando infiltração no teto?

Esses problemas são da alçada do proprietário, mas geralmente os locatários acabam tomando frente da reforma para agilizar a resolução do problema. Obviamente essa resolução tem um custo que precisa ser abatido na próxima cobrança de aluguel. Quando você aluga por meio de uma imobiliária o processo é rápido para resolver esse problema e fazer o desconto dos valores necessários.

Quando o aluguel é direto com o proprietário podem existir muitos entraves, como por exemplo, o proprietário estar muito ocupado profissionalmente ou simplesmente não dar muita importância para o problema no imóvel. Isso pode gerar além de um estresse enorme, uma demora na resolução do problema e que pode aumentar ainda mais o problema.

No caso do aluguel pela imobiliária, ela mesma pode tomar frente da resolução do problema, sendo ainda mais prático para a sua vida, caso você também esteja muito ocupado e sem tempo. Isso significa que solucionar problemas no imóvel alugado fica muito mais fácil se você tem o apoio de uma imobiliária.

Agora que você já conhece 3 vantagens de alugar um imóvel por uma imobiliária, você já entendeu o porquê de utilizar os serviços desse tipo de empresa, não é? A praticidade e segurança são muito maiores, e a certeza de estar fazendo uma escolha certa não tem preço.

A Imobiliária Guaíra está sempre a disposição para te ajudar!

Conte com a Guaíra Imóveis para encontrar o melhor imóvel para alugar sem complicações, com segurança e transparência.

Gostou das dicas da Guaíra? Do artigo? Deixe um comentário 🙂
Quer ver outro artigo bem legal, veja esse sobre: Cães e Gatos em Casas ou Apartamentos!

 

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Credpago é bom? Sim, veja as vantagens de usar o credpago ao alugar um imóvel!

A CredPago é uma solução específica para imobiliárias que transforma totalmente o processo de aluguel de um imóvel através da digitalização das partes burocráticas envolvidas.

Ela também se envolve com processos de financiamento e fiação, facilitando a vida de quem vai alugar – em especial dos mais jovens que não querem perder tempo em uma imobiliária – e trabalhando com valores melhores para ambos os lados.

Hoje, resolvemos mostrar alguns dos produtos que a CredPago oferece no mercado e as principais vantagens de trabalhar com essa plataforma na sua imobiliária.

Vamos conferir?

1- Fiança Locatícia

A fiança locatícia é uma das primeiras Soluções que é Cred pago lançou no mercado. Ela pode ser utilizada em locações de imóveis residenciais e comerciais Nos quais ou locatário faz todo processo sem burocracias, sem a necessidade de um fiador, sem comprovação de renda e ainda pode fazer essa negociação usando seu cartão de crédito.

São 3 modalidades de fiança locatícia: a comercial, a residencial e a universitária.

A modalidade residencial ajuda na locação de imóveis para moradia própria sem comprovação de Renda sem burocracia e sem necessidade de fiador. O locatário pode alugar utilizando apenas seu cartão de crédito e fazendo um cadastro rápido de 15 minutos. Vale ressaltar que o contrato de fiança feito pela CredPago dura um mesmo período de um contrato de locação padrão.

Já a modalidade universitária é focada em estudantes seja em cursos universitários, doutorado, pós-graduação, cursos técnicos ou secundaristas. Com essa solução, é possível fazer a locação de imóvel residencial sem comprovação de renda, facilitando e muito a vida de universitários que estão mudando de cidade, em especial aqueles que estão começando a vida universitária. O melhor de tudo é que o estudante não precisa ter cartão de crédito, ele pode apresentar o comprovante de matrícula e um corresponsável (parente de primeiro ou segundo grau) de qualquer lugar do país.

Por fim, temos a CredPago Comercial para locação de imóveis não residenciais. Nessa modalidade, as regras são mais ou menos iguais ao modelo Residencial, com algumas poucas diferenças: o contrato não deve ser superior a 12 meses, pois necessidade de nova contratação em caso de manutenção de locação. Para alguns comerciantes, isso pode ser um problema, já que em alguns casos contratos de locação maiores são mais interessantes.

2- CredPago Análise

Essa é outra solução da Cred pago para facilitar o aluguel de imóveis. Com uma análise eficiente rápida e digital concluída em até 15 minutos, o interessado em locar o imóvel tem seu crédito aprovado e liberado para finalizar a negociação.

Essa análise é feita através de um sistema sofisticado e 100% digital de algoritmos que Analisa e verifica os dados de cartão de crédito e o comportamento de compra do usuário para encontrar padrões e identificar se esse interessado tem probabilidade de não pagar as parcelas do aluguel.

Informações essenciais

Para toda a negociação é necessário que o interessado apresente dados pessoais como nome RG CPF endereço de residência entre outros, além de dados pessoais de um ou mais corresponsáveis; o cartão de crédito com limite a vista superior a quatro vezes o valor informado e a última fatura paga do cartão de crédito; efetuar o cadastro no sistema Cred pago Eterno Retorno sobre análise de cadastro.

Vantagens da CredPago

Além de ser a solução locatícia mais simples e rápida do mercado imobiliário no que se refere à desburocratização do processo de aluguel, a CredPago representa também a melhor opção quanto ao custo-benefício para a sua imobiliária, já que diminui custos com papelada, entre outros problemas.

E essa agilidade toda vem de um processo 100% online, no qual o cliente pode fazer todo o atendimento no conforto da sua casa, até mesmo em seu smartphone. Para que esse processo seja totalmente online, a CredPago faz uma análise prévia eficaz que estuda o comportamento do cliente com base em suas compras no cartão de crédito.

Em resumo, o cliente não precisa apresentar fiador e nem enfrentar complicações como autenticações de documentos, reconhecimento de firma, entre outras burocracias. Com essa praticidade toda na sua imobiliária, é possível aumentar suas locações de imóveis em até 60%, representando uma das melhores opções de garantia locatícia para seus clientes.

Quer alugar uma casa, apartamento ou imóvel comercial em algumas das cidades do ABC Paulista se complicação e sem burocracia? Experimente alugar em Santo André, São Caetano do Sul e São Bernardo do Campo a poucos quilômetros de distância da capital rapidamente, sem a necessidade de uma documentação super enorme, basta o seu cartão de crédito ser aprovado.

Experimente a CredPago e veja como ficou fácil alugar.

Gostou do artigo? Veja o nosso sobre dicas para valorizar o seu imóvel

 

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6 dicas para valorizar seu imóvel antes de anunciar sua venda ou aluguel

Anunciar o imóvel para venda ou aluguel pode exigir um tempo valoroso. No entanto, é possível adiantar tarefas, elencar prioridades e, assim, valorizar seu imóvel que deverá ser anunciado com o máximo potencial explorado.

O mercado imobiliário está agitado. A Imobiliária Guaíra percebe, sobretudo, que alugar apartamento tem sido uma constante, e a venda de casas tem sido recorrente.

Entretanto, como extrair o máximo do imóvel antes de vender ou alugar? Com dicas básicas que a Guaíra Negócios geralmente concede aos seus clientes, valorizar o imóvel ficou ainda mais fácil.

Por isso, antes de colocar apartamento para alugar ou casa para vender, por exemplo, verifique essa lista, aplique no seu imóvel e consiga extrair o máximo dele para conseguir o valor justo por uma propriedade que é tão bem quista.

Assim, explorar o melhor do imóvel é valorizá-lo para o mercado imobiliário. Tão concorrido, tão acirrado e tão exigente. Atualmente, a busca pelo imóvel perfeito a um preço justo em uma localização privilegiada cresceu muito em relação aos últimos anos.

6 dicas de como valorizar o apartamento para alugar e a casa para vender

Seja para valorizar apartamento para alugar, casa para vender ou vice e versa. De todo o modo, o mercado imobiliário funciona de modo a garantir um ambiente que possa se transformar em lar.

Para encantar é necessário trabalhar. Com estas dicas de como valorizar o imóvel da Imobiliária Guaíra, sua casa ou apartamento para alugar ou vender, terá tudo o que é necessário para se destacar no concorrido mercado imobiliário.

1) Organização é sempre o primeiro passo

Um ambiente organizado é sempre atrativo para qualquer comprador. Isso se deve ao fato de um ambiente arrumado expor o melhor de qualquer imóvel.

Seja na organização dos móveis, na escolha da pintura ou no acréscimo de quadros na parede ou prateleiras. Tudo acaba agradando o interessado, que já pode ver a casa arrumada e pronta para morar.

2) Espelhos e sua sensação de espaço

O espelho propõe um aumento no espaço. Não é só uma organização que estende olhares, mas os espelhos podem fazer com que o espaço dobre de tamanho.

É importante, no entanto, harmonizar o espelho ao ambiente. Assim, ele terá o incremento de um acessório ideal para cada tipo de espaço.

3) Itens essenciais e ações necessárias

A manutenção do imóvel para venda precisa estar em dia. O gás de cozinha está acertado segundo a lei municipal? A pintura precisa ser renovada? A dedetização está em dia?

São ações mais do que necessárias para proporcionar ao novo morador que alugar apartamento ou comprar a casa uma excelente experiência. Assim, o mercado imobiliário irá inflar com a oportunidade.

4) Uma fachada é como a capa de um livro

“Não escolha um livro pela capa…”, mas escolha uma casa por sua fachada. Uma fachada mal cuidada desprende a atenção à primeira vista.

Qualquer defeito encontrado no interior será multiplicado pelo exterior. Por isso, a primeira impressão é a que fica, e é fundamental que ela esteja em dia.

5) Possibilidade de aumento do espaço

Explicitar a possibilidade do aumento do espaço. Onde pode ser mudado? O que pode ser alterado? Quanto pode ser modificado?

Dessa forma, o novo comprador se interessa de imediato, sobretudo na possibilidade de investir no imóvel para uma nova visão, a fim de empreender a partir de um comércio, aluguel ou outras tantas ideias.

6) O mercado imobiliário aquece pela quantidade de quartos

Quanto mais quartos, mais atrativo é. O mercado imobiliário sempre aquece quando o número de quartos é atrativo.

Por isso, ao investir, por exemplo, em uma reforma antes de colocar o imóvel para vender e organizar, é sempre fundamental valorizar os quartos.

A Guaíra Negócios está pronta para prestar o que necessitar

A Imobiliária Guaíra sempre preza por aquilo que o cliente prioriza. Assim, tudo aquilo que for necessário para somar, a Guaíra Imóveis com certeza estará disposta para auxiliar.

Com dicas pontuais, é possível investir no imóvel sem gastar muito, sabendo o que o mercado imobiliário busca. Sabendo detalhadamente o que é necessário, valorizar seu imóvel se torna tarefa simples.

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More mais perto da natureza: comprar ou alugar chácara ou sítio?

Qual a melhor opção: compra ou aluguel? Descubra as peculiaridades de cada uma delas.

Depois de alguns anos morando na cidade ou depois de se aposentar, algumas pessoas têm aquele momento em que pensam: preciso morar em um lugar mais tranquilo, morar mais perto da natureza. E aí vem aquela dúvida: vale a pena comprar ou alugar uma chácara ou sítio? O que eu preciso levar em consideração na hora de tomar essa decisão?

Se afastar da vida agitada da cidade tem seus benefícios, mas é difícil  tomar a decisão de se mudar para uma chácara ou um sítio e é preciso bastante planejamento para fazer a escolha certa, com um preço ideal que caiba no bolso.

No post de hoje, vamos apresentar os prós e os contras de comprar ou alugar um sítio ou uma chácara e vamos te ajudar a tomar a decisão da forma mais acertada possível.

Qual é o seu objetivo?

A primeira pergunta é: qual é o seu objetivo com essa compra ou com esse aluguel? Você pretende ter um refúgio para os finais de semana apenas com a sua família? Ou pretende ter um espaço para chamar a família toda e fazer um churrasco, com espaço para a criançada brincar, jogar bola, piscina para nadar, enfim.

Você quer morar se afastar da vida agitada da cidade e morar mais próximo da natureza para ter contato com os animais e ter sua própria plantação? Ter mais ar puro no dia a dia e se desestressar?

Esse é um dos primeiros passos para tomar a decisão: entender seu objetivo com essa compra ou com esse aluguel. Isso porque sem um objetivo pré-determinado, não faz sentido fazer esse investimento, já que se trata de um valor consideravelmente alto a ser desembolsado inicialmente.

Qual a diferença entre chácara e sítio?

Apesar de parecerem muito, eles têm diferenças consideráveis no que se refere ao terreno: um sítio geralmente possui uma área de 5 a 40 alqueires e pode ser usado tanto para ter uma plantação quanto para o lazer da família. É comum ser dono de um sítio e ainda ter uma casa na cidade, usando o sítio aos finais de semana, feriados e férias para aproveitar o contato com a natureza.

Já a chácara possui uma área máxima de 5 alqueires e geralmente possui uma casa principal e um galpão para cultivar animais ou uma área reservada ao cultivo de frutas, legumes e vegetais. É costumeiramente usada para o lazer, mas pode ter espaço para os dois lados: o lazer e o cultivo de animais e alimentos.

O que preciso me atentar

> O estado de conservação: não dá para comprar ou alugar um imóvel desse tamanho sem qualidade no que se refere ao estado de conservação do mesmo. Uma casa com infiltração, oxidação ou alguma parte apodrecida por conta do mau uso e má conservação, não é agradável.

O proprietário que pretende vender ou alugar o espaço precisa manter a chácara ou sítio conservado, fazendo reformas periódicas e buscando mantê-la pronta para uma venda. Isso porque quem geralmente aluga frequentemente o mesmo espaço, acaba o comprando, quando percebe que a qualidade é alta.

> Localização: preze também ela localização. É ideal pegar um lugar que seja afastado da cidade, mas que você não demore mais do que 1 hora para chegar de carro, já que fazer uma viagem tão longa para chegar em uma chácara ou sítio pode acabar sendo desanimador se feito várias vezes no mês. Preste atenção também no comércio e nos estabelecimentos ao redor da chácara ou sítio como padarias, mercados, postos de gasolina, entre outros.

> Considere todos os gastos: não esqueça de pensar nos gastos extras que vai ter de agora em diante alugando ou comprando uma chácara ou sítio. Escolher um local gigantesco pode não ser a melhor opção se o dinheiro para pagar as contas ainda é uma preocupação sua. Coloque tudo na ponta do lápis e planeje bem antes de tomar qualquer decisão. Você precisa considerar os custos com manutenção – da piscina à casa – água, luz, gás e, em alguns casos, um caseiro para cuidar do espaço enquanto você não está lá.

Comprar ou alugar?

Se o seu objetivo é morar lá – suponhamos que você se aposentou -, com certeza vale a pena comprar a chácara, de acordo com suas finanças disponíveis. Mas se pretende aproveitar alguns finais de semana, feriados e as férias escolares, por exemplo, alugar pode ser a melhor opção.

Mas comprar, se você possui capital suficiente para adquirir o imóvel e mantê-lo, pode valer a pena por alguns motivos a mais além de aproveitar para descansar e desestressar, ou para morar mais perto da natureza. Ter uma chácara também ser uma fonte de renda extra no final do mês também.

Isso é possível, pois muitas pessoas têm interesse em alugar o espaço momentaneamente para celebrar festas, despedidas de solteiro, ou aproveitar um feriado ou a época de temporada. Vale a pena pensar na chácara como um investimento, já que você e sua família não irão o tempo todo para o local.

Essas considerações são ainda mais válidas também para o sítio, já que ele geralmente é maior em área. No caso dos sítios, é possível até mesmo alugar o espaço para casamentos, uma tendência muito forte atualmente.

No caso de optar pela compra, nunca se esqueça de separar um valor anual ou mensal para fazer a manutenção da residência e da propriedade de uma forma geral. Não deixe os gastos se acumularem ou você não terá dinheiro para manter sua propriedade em ordem e verá ela se deteriorar aos poucos.

Como você pode perceber, comprar ou alugar são ambas boas opções e ter uma chácara ou um sítio varia do seu objetivo com esse novo imóvel. O essencial aqui é decidir o que quer, analisar os custos e fazer um bom planejamento para não se arrepender mais tarde. Depois disso, é só aproveitar.

Gostou desse artigo? Veja o nosso artigo sobre“Como financiar um imóvel Aqui”
e se você ainda tem dúvidas sobre comprar ou alugar, acesse nosso eBook abaixo:

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Piscinas e lazer em condomínio: problemas e responsabilidades

Veja dicas, regras e até mesmo uma agenda de manutenção para cuidar da piscina do condomínio.

Apesar do verão ser a época mais movimentada das piscinas e áreas de lazer em condomínios, atraindo moradores de todas as idades, o Brasil, com seu clima agradável durante boa parte do ano e em boa parte das cidades do país, proporciona calor e sol muito além dessa estação.

Com isso, o uso da piscina e das áreas de lazer se intensifica e o número de problemas consequentemente aumenta. De forma geral, todos precisam respeitar e seguir regras pré-determinadas pelo condomínio – sejam adultos ou crianças – para garantir uma convivência harmoniosa e a diversão de todos.

A convenção condominial e os regulamentos internos precisam determinar claramente as regras de uso da piscina e das áreas de lazer como churrasqueiras, salão de festas, academia, entre outras. Essas normas devem especificar também detalhes sobre visitantes e convidados, já que estes não possuem necessariamente os mesmos direitos de uso que proprietários e inquilinos dos imóveis do condomínio. Lembrando que o desrespeito a essas regras pode acarretar a aplicação de uma multa, pré-determinada na convenção condominial.

 

Regras básicas para uso da piscina

Algumas regras básicas devem ser estabelecidas para evitar o caos na piscina, por exemplo. Pré-determinar um número máximo de usuários da piscina é essencial, já que a maioria das piscinas não suporta que todos os moradores a utilizem ao mesmo tempo. Neste caso, também é uma boa ideia limitar o número de visitantes por unidade condominial, fazendo o controle através de pulseiras, por exemplo.

Outra recomendação imprescindível dos especialistas é a de não proibir o condômino inadimplente de usar a piscina. Isso porque essa proibição pode gerar complicações com o condômino e um pedido de reparação de danos morais.

Por último, quanto às regras básicas relativas à piscina, é importante observar também a questão das normas básicas de segurança que podem variar de cidade para cidade e se não forem cumpridas, podem acarretar problemas e penas de responsabilidade civil e criminal do condomínio e do síndico. Por isso, é essencial buscar informações técnicas sobre a segurança da piscina em áreas condominiais na sua cidade.

 

Segurança na piscina

A piscina deve ser cuidada durante o ano todo, com cuidados diários, semanais, mensais e semestrais, mas recomenda-se de de 5 em 5 anos que a água seja trocada para que seja assegurado que ela esteja física e quimicamente saudável para uso. Parâmetros como pH da água, alcalinidade, nível de cloro devem ser respeitados.

A questão das grades na piscina também é amplamente discutida como medida de segurança. Em alguns municípios há uma legislação específica determinando a obrigatoriedade da instalação de grades, independente da aprovação em assembleia. No entanto, é preciso verificar primeiro a existência desta lei.

Outra norma que diz respeito à segurança em piscinas é a questão da proibição de bebidas – em latas ou garrafas – nas dependências da piscina, já que ambos os materiais podem machucar os usuários da piscina, bem como danificar equipamentos de limpeza, por exemplo.

Cuidados com a manutenção da piscina

É importante manter a manutenção em dia para deixar a água limpa e evitar doenças de pele, como micoses, ou até infecções intestinais dos frequentadores.

Segundo a Resolução Nº 0003, de 15/02/2001 da Diretoria da Vigilância Sanitária, todo local que possua piscina de uso coletivo ou especial deve possuir Alvará de Sanitário e profissional da área química como Responsável Técnico. Além disso, são essenciais as análises físico-química e bacteriológica em laboratório, e a análise diária com registro do pH e Cloro de cada piscina. Caso o estabelecimento não atenda a tais determinações, estará sujeito a multas e interdições segundo o Código Sanitário do Estado, Lei Estadual nº 6.320, de 20/12/83, que dispõe sobre normas gerais de saúde, estabelece penalidades e dá outras providências.

O zelador precisa cumprir uma agenda rigorosa de manutenção:

Freqüência Ação

Todo dia …………………………………..…………….. Filtragem

A cada dois dias ……………………………………… Controle do cloro

Duas vezes por semana …………………………… Controle do pH

Uma vez por semana ………………………………. Aspiração

Uma vez por semana ………………………………. Algicida

Uma vez por semana ………………………………. Limpeza das bordas

Uma vez por semana ………………………………. Retrolavagem do filtro

Uma vez por semana ………………………………. Algicida

Uma vez por semana ………………………………. Controle da alcalinidade

Uma vez por mês ……………………………………. Supercloração

Quando necessário …………………………………. Clarificação e decantação

 

O piso e bordas da piscina não podem apresentar lascas, rachaduras e outros problemas que ofereçam risco aos usuários da piscina e isso deve ser observado diariamente. Lembrando que a agenda de manutenção não é obrigação exclusiva do zelador, ou seja, um técnico deve fazer essas manutenções de acordo com o período necessário e o zelador pode ajudar a manter a qualidade da manutenção.

 

Outras áreas de lazer

As outras áreas de lazer como o salão de festas, o playground e a churrasqueira do condomínio também devem ter regras muito claras e bem estabelecidas entre os moradores.

Para usar o salão de festas, por exemplo, é preciso agendar com antecedência a data que o morador deseja, para evitar problemas e transtornos com outro morador querendo utilizá-la no mesmo dia ou hora. Hoje em dia, já é possível inclusive usar um sistema online para controlar as reservas do salão de festas do condomínio.

É importante deixar claro também que as crianças não podem ficar brincando nas áreas comuns do prédio, para evitar problemas de barulho com vizinhos, por exemplo, e até mesmo problemas de segurança. O problema do barulho da festa também causa discussões entre os moradores. Por isso, é preciso que o síndico deixe claro que o barulho deve respeitar um limite e não pode passar de uma hora pré-estabelecida na convenção condominial ou pela Lei do Silêncio que estabelece a hora máxima de 22h para barulhos incômodos.

Logicamente, esse tipo de problema requer bom-senso de ambas as partes. No entanto, no caso do condômino que está organizando a festa não seguir as regras, é possível também anotar a ocorrência em notificar o responsável pela unidade. No caso da insistência em não obedecer às regras, o proprietário ou inquilino pode ser multado e o síndico pode envolver a polícia para intervir na situação.

No caso das churrasqueiras em condomínios, além da questão do agendamento para utilização, é preciso bom-senso também na hora de entregar a área limpa. E por limpeza entende-se recolher todos os copos, pratos e talheres de plástico e restos de comida da festa. O síndico também precisa deixar claro se na convenção está estabelecido que o dono da unidade precisa se responsabilizar com a limpeza após o uso da área da churrasqueira ou se o condomínio se responsabiliza pela limpeza, por meio de uma taxa cobrada para o aluguel da área.

Por último, o playground para as crianças deve seguir algumas regras como evitar que bebês estejam na área se a companhia de um adulto responsável, por exemplo. É bom evitar também que mais de 2 crianças brinquem em um pula pula ou que uma criança utilize o balanço de forma mais agressiva e perigosa, o que cria risco para as outras crianças. É preciso que o zelador fique de olho nas câmeras de segurança do playground para evitar problemas maiores com acidentes. No entanto, é importante ressaltar que a obrigação de olhar as crianças não recai sobre o zelador, já que este possui outras obrigações tão importantes quanto esta.

 

 

Fontes:

https://www.universocondominio.com.br/?s=piscina

http://www.karpat.adv.br/condominios-nas-ferias-afogamento-e-principal-causa-de-morte-de-criancas/

http://condominiodofuturo.com/2014/09/02/piscinas-condominiosedilicios-eou-horizontaisouassociacoesdemoradores-afogamento-responsabilidades/

https://www.sindiconet.com.br/tiraduvidas/6/juridico/31362/vetar-o-uso-de-piscina-para-visitantes-fere-o-direito-de-ir-e-vir

https://www.sindiconet.com.br/tiraduvidas/8/manutenao/3780/de-quanto-em-quanto-tempo-a-agua-da-piscina-deve-ser-trocada

https://www.sindiconet.com.br/informese/agenda-de-manutencao-de-piscinas-manutencao-piscinas

 

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8 direitos e deveres do locatário condômino

Confira alguns dos direitos e deveres comuns ao inquilino de condomínios.

Os direitos e deveres do locatário condômino são basicamente pautados por uma lei bastante conhecida no Brasil e que já discutimos um pouco aqui no blog da Guaíra Imóveis: a Lei do Inquilinato.

Sempre que alguém vai alugar um quarto, casa ou apartamento, surgem as dúvidas. Muitas vezes, o inquilino não sabe bem ao certo quais são as regras básicas que deve seguir, assim como aquelas que o locador deverá cumprir. Essas regras são convencionadas pela lei do inquilinato (8245/91) e devem ser seguidas, mesmo com contratos informais entre o inquilino e o dono do imóvel. As cláusulas determinadas por essa lei garantem o conforto do locatário e evitam possíveis dores de cabeça mais a frente.

Essa lei é responsável por fazer toda a regulação do mercado de aluguéis residenciais e comerciais e é bastante abrangente, já que engloba basicamente todo o tipo de imóvel que está para locação. Ela resolve – de forma geral – todas as questões relativas a esse tipo de contrato. Além disso, é importante destacar que a Lei do Inquilinato também cria para o locatário deveres a cumprir e não só garantias de direitos.

Uma das dúvidas mais clássicas e que vamos aprofundar como um dos direitos é quando o locatário quer participar ativamente das assembleias em condomínios. Muitos acreditam que não podem participar por não serem proprietários do apartamento ou da casa, mas se ele tiver uma procuração do proprietário, permitindo a representação do locatário como se fosse o dono do apartamento, é possível sim não só participar das assembleias do condomínio como serem síndicos do prédio ou assumir algum cargo de importância.

Confira agora alguns dos direitos e deveres do locatário condômino:

1- Despesas ordinárias

Esse representa um dos principais deveres do inquilino: pagar as despesas ordinárias de um condomínio. Custos como os salários e encargos trabalhistas dos funcionários; a limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; o consumo de água, luz, esgoto; manutenção e conservação dos jardins e equipamentos como elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões, segurança, piscina, sala de ginástica; seguro condominial, são alguns exemplos destas despesas.

No entanto, se houver algum saldo devedor referente a um período anterior ao início da locação, este saldo deve ser quitado pelo proprietário do imóvel.

2- Participação de Inquilinos no Fundo de Reserva

Este tipo de participação acontece em casos nos quais o fundo de reserva é utilizado para cobrir despesas ordinárias, em casos de alta inadimplência, por exemplo. Parece algo injusto com o inquilino, mas isto é previsto em lei. Neste caso, os inquilinos devem, sim, contribuir para a restauração do fundo de reserva.

No entanto, normalmente, os inquilinos arcam apenas com as despesas ordinárias, como água, luz e pagamento de funcionários, e os condôminos e donos dos imóveis ficam responsáveis por investir em melhorias, como pintura de fachada, e obras no jardim – já que esse tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem.

3- Inadimplência do inquilino

Em casos do tipo, o condomínio não tem o direito de cobrar o inquilino, uma vez que a relação jurídica é com o proprietário, mesmo que este seja síndico do prédio, por exemplo.

Todo o tipo de cobrança relacionada à inadimplência do locatário deve ser feita pelo proprietário ou pela imobiliária responsável pelo aluguel do imóvel.

4- Multas do condomínio

No caso de o inquilino cometer infrações relativas ao Regulamento Interno, for multado e não pagar a multa, a responsabilidade passa automaticamente para o proprietário do imóvel. Há, entretanto, a possibilidade de aplicar uma Ação de Regresso contra o locatário, que consiste na devolução de valores relativos ao não pagamento da multa – incluindo juros – com as devidas correções monetárias aplicadas.

5- Proibições específicas

Se o inquilino estiver como devedor no condomínio – seja por uma infração às regras do condomínio ou por falta de pagamento da mensalidade – o síndico ou a administradora do condomínio não poderá limitar serviços ou restringir direitos de acesso a algumas áreas comuns, como piscina, sauna, entre outras. O que pode ser feito, neste caso, é acionar o proprietário na justiça, cobrando multa e juros, e proibir a participação deste em Assembleias, de acordo com o artigo 1335 do Código Civil.

6- Inquilino pode ser síndico?

Uma dúvida gigantesca para boa parte dos locatários e proprietários. Existem restrições, é claro, mas os inquilinos podem sim se candidatar a basicamente qualquer cargo no condomínio. Pode, inclusive, ser eleito como síndico do prédio ou do condomínio todo, já que não há qualquer impedimento legal para tal eleição, de acordo com o Código Civil, no artigo 1.347: “a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. “

Além disso, o inquilino pode participar ativamente como membro do conselho fiscal, segundo o artigo 1.356, também do Código Civil: poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

7- Condômino antisocial

O que configura um condômino ou locatário condômino antisocial? Trata-se da figura que desrespeita sistematicamente algumas das regras do condomínio. O artigo que se refere à essa infração é o 1337 do Código Civil e não é tão específico com relação ao que confere anti socialidade ao condômino.

No entanto, o texto do artigo comenta que “se o condômino ou o possuidor (inquilino), por exemplo, não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.” Além disso, o parágrafo único deste artigo também determina que “O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”

8- Inquilinos têm menos prioridade do que outros proprietários?

Essa é uma confusão bastante comum em condomínios, infelizmente. Não se pode restringir de maneira alguma o uso das partes comuns por inquilinos. Isso porque a partir do momento em que eles alugam um imóvel no prédio, passam a ser possuidores do imóvel, e adquirem pleno gozo da propriedade e das áreas privativas e comuns do condomínio.

Se, por algum acaso, a Convenção Condominial fizer algum tipo de discriminação do inquilino, esta deve ser considerada automaticamente ilegal, cabendo inclusive denúncia por parte do inquilino.

Além disso, a distribuição de vagas de garagem deve ser feita de forma a não discriminar inquilinos e proprietários, já que a vaga pertence à unidade e não ao condomínio. E se o prédio não tiver vagas suficientes para todas as unidades, caracterizando um rodízio diário de vagas, todas as unidades devem participar da distribuição em igualdade de condições.

 

Fontes:

http://www.prohomeimoveis.com.br/2017/04/24/inquilinos-quais-sao-seus-direitos-e-seus-deveres/

https://blog.nextin.com.br/inquilino-quais-sao-seus-direitos-e-deveres/

 

Locação
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Glossário de Locação: termos e siglas que você precisa saber

Descubra os significados de alguns termos e siglas relativos à locação de um imóvel.

O setor imobiliário é um dos setores mais amplos no que se refere à quantidade de informações e mudanças de regras, termos, leis, entre outros pontos. Isso gera uma necessidade gigantesca por parte dos profissionais e até mesmo do consumidor final em buscar informações abalizadas sobre o assunto, para evitar problemas e acertar na hora de fazer uma compra ou fechar um contrato de aluguel.

Dentro desse cenário, sabemos que o setor apresenta uma linguagem técnica própria, bastante utilizada por corretores de imóveis e um tanto quanto utilizada pelos compradores de imóveis e inquilinos. No blogpost de hoje, no entanto, apresentaremos um glossário presente na rotina diária de trabalho de corretores e que também acaba sendo usado por outras pessoas, mas voltado especificamente para a parte de locação imobiliária.

Confira os termos que selecionamos:

Aluguel: pagamento feito pelo locatário em troca do empréstimo de um bem. O pagamento representa uma taxa periódica extensa, que costuma ser pré-definida em um contrato firmado entre as partes – proprietário e inquilino.

Aluguel por temporada: mesma coisa que o aluguel, mas com foco na locação de imóveis por um período curto, de no máximo 90 dias. Para saber mais sobre esse assunto, acesse nosso blogpost especial sobre aluguel por temporada.

Área útil: somatória de todas as áreas internas de cada um dos cômodos de um imóvel, considerando a área de parede a parede, sem contar a espessura delas.

Área comum: área específica de um condomínio – geralmente utilizada para definir a área dentro de um prédio ou um conjunto de prédios – que pode ser usada por todos os moradores, como: corredores, o saguão, o salão de festas, academia e os locais de lazer. Também é conhecido como “área de uso comum”.

Cartório de Títulos e Notas: instituição privada de reconhecimento público que possui a responsabilidade de guardar títulos e documentos, além de fazer registros públicos e lavrar ou redigir contratos de locação, compra e venda de imóveis.

Casa Geminada: conhecidas como casas construídas duas a duas, com divisões iguais, mas invertidas. Geralmente possuem uma das laterias unida à outra casa. O ponto interessante deste tipo de construção é que essa parede unida pertence ao mesmo tempo às duas casas.

Caução: representa um tipo garantia fornecida através de títulos ou coisas de valor – carro, eletrodomésticos, entre outros, inclusive dinheiro – e que determina que a dívida contratual – financiamento imobiliário, aluguel ou algum outro – será paga.

Contrato de locação: é o acordo que pode ser verbal ou escrito, com prazo determinado ou não, entre o proprietário e o inquilino. Ele determina o empréstimo de um imóvel do locador em troca do pagamento de uma taxa de aluguel por parte do locatário. Este se compromete a pagar todo o mês esta taxa pré-definida e também é conhecido como contrato de locação ou contrato locatício.

Denúncia vazia: trata-se do processo de cancelamento de um contrato de locação feito pelo proprietário e que provoca o imediato despejo do inquilino – obriga o inquilino a desocupar o imóvel em até 30 dias – sem a necessidade de apresentar motivos para retomar o imóvel alugado. Este tipo de denúncia pode ser aplicada em contratos residenciais com 30 meses já vencidos ou descumpridos e também em contratos de locação que possuam mais de cinco anos consecutivos.

DFI: sigla oficial que significa “danos físicos ao imóvel”.

Direito de preferência: direito garantido por lei ao inquilino para oferecer primeiramente a ele a possibilidade de compra do imóvel que está ocupando.

Elementos matriciais: características essenciais do prédio como localização, tipo de fachada, entre outros elementos que permitem a sua identificação por todos os órgãos responsáveis e envolvidos com o setor imobiliário.

Fiador: responsável por assumir as obrigações financeiras – aluguéis, taxas, multas e correção monetária – do inquilino, caso este não consiga cumpri-las. No entanto, é importante deixar claro que o credor ou proprietário não tem obrigação de aceitar o fiador escolhido se este não for uma pessoa idônea domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e no caso de não possuir bens suficientes para desempenhar a obrigação. Outro ponto importante é que se o fiador não conseguir cumprir com suas obrigações financeiras, o proprietário pode exigir a substituição do fiador.

Habite-se: documento emitido pela Prefeitura, mediante vistoria de regularidade, para que um imóvel recém-construído ou reformado possa ser ocupado. Importante frisar que o imóvel só pode ser realmente ocupado depois da concessão do Habite-se.

Inadimplência ou inadimplemento: quando o inquilino não cumpre com sua obrigação financeira.

Juros de mora: juros que representam a indenização pela demora no pagamento da dívida.

Locador: proprietário de um imóvel que fica responsável pelo aluguel do imóvel a outra pessoa.

Locatário: inquilino que aluga um imóvel e paga o aluguel e outras taxas ao locador.

Multa: valor estabelecida no contrato a ser pago por aquele que não cumpre, no todo ou em parte, uma obrigação financeira assumida.

Nota promissória: documento escrito que obriga o emitente a se comprometer a pagar determinada quantia, em determinada data, a determinada pessoa física ou jurídica.

Procuração: documento registrado em cartório que garante que uma pessoa conceda a outra o poder de agir em seu nome. Isso serve, por exemplo, para facilitar a tomada de decisão em uma reunião condominial, já que o inquilino terá como opinar e defender seus pontos de vista como se fosse um proprietário.

Quórum: número mínimo de pessoas necessário para realizar uma reunião condominial.

Rescisão: cancelamento ou anulação de um contrato de aluguel, por exemplo.

Seguro-fiança: seguro que substitui a necessidade de um fiador nos contratos de locação.

 

CredPago-Guaíra

Fontes:

http://www.rnimoveis.com/glossario/locacao-imobiliaria

https://www.aluguetemporada.com.br/info/guia-do-aluguel-por-temporada/de-olho-no-mercado/confira-o-glossario-completo-de-termos-do-mercado-imobiliario

 

Carnaval à vista: cuidados na locação de imóveis para temporada
Locação

Carnaval à vista: cuidados na locação de imóveis para temporada

Entenda pontos importantes sobre a negociação, tanto para proprietários quanto para inquilinos.

A ideia de alugar um imóvel apenas durante uma temporada é uma prática consideravelmente comum em cidades e locais mais turísticos como praias, cidades próximas à cachoeiras ou cidades montanhosas como Campos do Jordão, Monte Verde, entre outras, conhecidas por seu frio fora do comum para cidades no Brasil. E para trabalhar com esse tipo de locação, é essencial que o turista faça a locação com bastante cuidado para não cair em uma cilada, utilizando um intermediário entre ele e o proprietário para fazer o aluguel. Isso é importante pois os contratos temporários de aluguel, apesar de respeitarem as regras preestabelecidas tanto por imobiliárias quanto pelo PROCON, podem exigir mais coisas do que normalmente são exigidas em um contrato habitual de locação.

Contrato detalhado

Para o caso da locação ter sido feita diretamente com o proprietário, sem intermediação de uma imobiliária por exemplo, é importante fazer um contrato detalhando o que foi resolvido nas conversas iniciais, como datas de entrada e saída do imóvel (se possível até com especificação de horários), nome, endereço, CPF e RG do proprietário, preço final (caso você tenha conseguido algum desconto na negociação) e forma de pagamento, além do local de retirada e entrega das chaves, quantos cômodos o imóvel possui, quantos carros cabem na garagem, entre outras informações que você julgar necessárias.

Contratos feitos pelas partes também possuem valor legal, mesmo não tendo sido redigidos por um advogado ou por algum corretor imobiliário. É importante seguir modelos das páginas dos CRECIs (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), para garantir que todos os dados estejam realmente presentes e organizados de forma clara e concisa.

Outra informação que geralmente é importante no caso de um imóvel já mobiliado é a relação de móveis e utensílios, com descrição detalhada do estado de conservação, tal qual em uma vistoria padrão de locação de imóvel. É importante fazer isso para evitar situações constrangedoras de reclamações do proprietário com relação ao estado dos móveis depois da sua locação.

Pagamento

Procure negociar o pagamento de forma dividida – uma parcela antes de entrar no imóvel e a outra só ao fim da locação – para garantir que o contrato seja respeitado e que você não negocie com alguém que não inspire confiança. Isso não significa que todos os proprietários que alugam apenas com pagamento à vista não sejam confiáveis, já que o PROCON prevê esse tipo de prática como algo possível, mas não é indicado.

Lembre-se de sempre exigir que o proprietário envie uma confirmação de pagamento (um recibo do depósito), de guardar todos os seus recibos, extratos bancários, comprovante digital de transferência bancária e outros documentos que possam comprovar a transação e garantir sua segurança com relação ao pagamento.

Prazo de locação

Para fazer valer a locação como locação de temporada, o prazo deste tipo de aluguel não pode – de maneira alguma – ultrapassar 90 dias, já que com essa quantidade de dias o contrato passa a valer como contrato de aluguel padrão e, com isso, deve respeitar as regras da Lei do Inquilinato, entre outras regras do setor imobiliário.

Localização do imóvel

Não se esqueça de observar um ponto: verifique muito bem a localização do imóvel que pretende alugar para evitar problemas de segurança, de logística, entre outros. Consulte a distância dos pontos que pretende visitar na cidade e arredores utilizando o Google Maps, por exemplo, ou alguma ferramenta similar.

Lembre-se também de observar as condições de acesso ao local que está alugando, pontos de referência, a infraestrutura da região – se há padarias, açougues, supermercados próximos – bem como as condições de segurança do imóvel e do bairro.

Oferta descumprida

Esse é, sem dúvidas, um dos pontos mais importantes desse tipo de contrato e é um dos que mais gera dúvidas sobre os direitos. Segundo o Instituto de Defesa do Consumidor, o proprietário – fornecedor, neste caso – é obrigado a cumprir com a oferta feita na negociação do contrato. Dessa forma, se a casa se encontrar em condições diferentes das previamente combinadas entre as duas partes, o locatário tem o direito de exigir a devolução do valor pago, como garante o artigo 35 do Código de Defesa do Consumidor. Para conseguir isso, o inquilino precisa desistir de ficar no imóvel. Se optar por permanecer no local, o consumidor pode negociar uma diminuição no preço, proporcional à queda na qualidade do imóvel alugado.

Garantia exigida

Adotar uma modalidade de garantia como fiador, seguro fiança, caução ou depósito caução é importante para assegurar o proprietário do imóvel na ausência do pagamento do locatário. As regras funcionam da mesma forma que em um contrato de aluguel comum. E cabe destacar que o proprietário só pode exigir uma dessas formas de garantia, pois mais que uma delas configura uma cláusula abusiva de contrato.

Inquilino descumpriu as regras?

Se o inquilino descumprir regras específicas de comportamento claramente estipuladas, regras legais gerais – como a Lei do Silêncio – ou fazer uso indevido do imóvel, além de outras condutas dadas como regulamento de uso do imóvel, o proprietário terá a liberdade de fazer a rescisão motivada do contrato de locação e solicitar a desocupação imediata. Além disso, pode buscar judicialmente a reparação dos danos que vier a ter pela má conduta da pessoa que locou seu imóvel.

Em caso de cancelamento

Se o cancelamento for feito por parte do locador – com ou sem motivo justo – este deverá fazer a devolução integral do valor recebido antecipadamente ao inquilino.

Se o cancelamento se der por conta do locatário – com motivo injustificável – a regra de devolução dos valores deverá estar especificada no contrato, ou seja, quanto mais longe do período da locação, maior será a devolução dos valores, e quanto mais próximo do período, maior será a retenção dos valores por parte do proprietário. No caso de cancelamento por motivo justificável, o proprietário deve devolver os valores integrais, em especial em situações não previstas pelas partes.

Locação pela internet

O mesmo cuidado com recibos de pagamento deve ser tomado com relação ao contrato feito com base na internet. Dê um “print screen” das telas do imóvel que você vai locar ou imprima as telas. Entre em contato com o responsável pelo imóvel para conversar e fazer a negociação por voz, se possível até por uma videoconferência – hoje facilitada pelo Whatsapp ou pelo Facebook.

Além disso, saiba que o site que realiza a intermediação também responde em caso de problemas e você ainda pode procurar o Procon da sua cidade ou o Juizado Especial Cível (JEC) para resolver algum problema sobre a locação de temporada.

Do mais, aproveite a temporada! 🙂

Fontes:
• Idec.org.br
• Enviarsolucoes.jusbrasil.com.br
• Paranaportal.uol.com.br

Regras para locação de imóveis comerciais
Locação

Regras para locação de imóveis comerciais

Entenda como funciona a locação de imóveis comerciais, conheça as principais regras e seu detalhes.

A locação de imóveis comerciais possui algumas característica próprias, que se diferem dos residenciais. Como é necessário promover o encontro do comerciante com o ponto comercial disponível para locação, as ações de divulgação são feitas mais in loco, no máximo em uma região próxima ao imóvel.

O comerciante interessado em alugar um ponto comercial costuma ir a campo, passear pela região e sondar as oportunidades. É essencial fixar placas ou faixas de aluga-se, afim de sinalizar a disponibilidade do local para locação. Também é importante ficar ligado no tamanho dessas placas, o local de exposição delas e se ela está realmente visível para todos.

Mas este é apenas um detalhe de comunicação. Nosso objetivo de hoje é falar um pouco sobre as regras para locação de imóveis comerciais.

Sabemos como o contrato de locação é essencial no processo de locação de um imóvel, em especial de um imóvel comercial. Ele é necessário para garantir e proteger os direitos e deveres, tanto do locador quanto do locatário. No Brasil, os contratos de locação são convencionados pela Lei do Inquilinato, a lei que regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais no país.

Nesses contratos devem constar os mínimos detalhes combinados entre o locador e o locatário para não gerar nenhum tipo de dúvida ou interpretação errônea. Detalhes como descrição objetiva do imóvel, dados do locatário, além da opção de garantia locatícia.

Alguns pontos essenciais no contrato são:
• Reajuste
• Taxas
• Reparos no imóvel
• Pagamentos
• Prazo de contrato
• Rescisão
• Obrigações
• Questão da renovação

Agora, vamos às regras em si:

Continuar no ponto

A ação renovatória, que está prevista como um dos pontos essenciais de um contrato, contempla cessionários ou sucessores da locação, aprovados pelo locador, e que podem dar continuidade à atividade explorada. Essa regra ajuda a evitar negociações longas e repetitivas entre proprietário e locadores e facilita o trabalho deste, evitando complicações e renovações que podem demorar muito tempo.

Prazo do novo contrato

O prazo do contrato prorrogado por conta da ação renovatória deve estar previsto no primeiro contrato firmado entre locatário e locador, a fim de evitar qualquer transtorno.

Renovação compulsória

Para basicamente qualquer contrato de locação imobiliária, é essencial ter um contrato por escrito com um prazo predeterminado, para que o proprietário garanta seus direitos sem grandes problemas. Afinal, o locatário na maior parte dos casos de imóveis comerciais é desconhecido e não dá para fazer uma negociação na base da confiança.

Mas isso serve, principalmente, para os casos de quem alugou o imóvel pelo período de 5 anos ou alugou por períodos menores, mas já está no imóvel há mais de 5 anos. Isso porque, em casos assim, o locatário pode se beneficiar da renovação compulsória do contrato mediante ação renovatória, caso não entre em um acordo com o locador.

Essa questão dos 5 anos de contrato é uma das principais dúvidas de quem aluga um imóvel comercial. Isso porque é bem comum ver casos em que o inquilino investiu para montar um ponto comercial legal e bem decorado e, após vencer o prazo do contrato, recebeu uma ordem judicial para desocupar o imóvel de aluguel comercial no prazo de 15 dias, geralmente decorrente de uma Ação de Despejo por Denúncia Vazia, conforme determina a Lei do Inquilinato. Esse tipo de ação pode ser evitada com a boa redação do contrato de aluguel comercial, conforme apontamos acima.

Isso costuma acontecer muito no Brasil, devido aos locatários se preocuparem apenas com o local onde funcionará sua empresa, se esquecendo totalmente da importância em obter informações essenciais sobre o funcionamento da relação locatícia. No Brasil, um dos tipos de contratos mais complexos é o de locação urbana, seja residencial ou comercial. Neste último caso, os problemas são ainda mais comuns e maiores por conta de se tratar de um locatário que gera renda com base no uso do imóvel.

O direito a ter um novo contrato a cada cinco anos exige atenção do inquilino, para não cometer infração legal ou contratual, pois a renovação serve justamente para ele evitar o pagamento de luvas – um valor que o locador pede antecipadamente ou recebe de inquilinos, reservadamente, para a assinatura de contrato de locação, além do aluguel nominal periódico – ao proprietário. É comum o locador rejeitar a renovação amigável em mesmo valor, porque caso o locatário se esqueça e perca o prazo para renovar, o locador pode despejá-lo quando quiser e passar o ponto para outra pessoa, mediante cobrança de novos valores. No entanto, há um detalhe interessante nessa negociação para o contrato de 5 anos: o preço do aluguel pode ser revisado, conforme preço de mercado, a cada três anos, se não tiver ocorrido nenhum tipo de acordo durante o período.

Renovação de contrato

A renovação pode ser pleiteada por qualquer empresa desde que siga os seguintes requisitos:

• Ter o contrato de locação por escrito e que totalize cinco anos;
• Esteja explorando o mesmo ramo pelo prazo mínimo de três anos;
• Proponha a ação renovatória da locação dentro de um ano (no máximo em até seis meses, no mínimo, anterior à data da finalização do prazo do contrato em vigor).

Se ele não fizer esse pedido de Ação Renovatória dentro do prazo, perderá automaticamente seu direito e consequentemente a garantia de permanecer no imóvel.

Não obrigatoriedade

Existem observações importantes sobre a não obrigatoriedade de renovação do contrato em alguns casos, descritos na lei. O locador não tem essa obrigação, por exemplo, se tiver que realizar obras que importem em significativa transformação do imóvel, por imposição do Poder Público, ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade, de acordo com o art. 52. Outro caso um tanto quanto comum, também contido no mesmo artigo, é o de quando o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio, locador, ou para transferência de fundo de comércio, existente há mais de um ano, sendo ele, seu cônjuge, ascendente ou descendente detentor da maioria do capital.

Cenário como um todo

Historicamente, os locadores no Brasil ganharam a fama de abusarem economicamente dos locatários. Isso se deu em razão de uma boa parcela deles cobrar valores abusivos de locação. Mas claro que não todos.

Exatamente por isso, há uma lei especial que visa equilibrar as partes. Antes da lei 8.245/91 havia a lei 6.649/79. Se essas leis não existissem, os locadores poderiam exigir de aluguel quantias superiores ao real valor do mercado, apenas porque o inquilino, já tendo formado seu ponto, não poderia dele abrir mão facilmente, criando um ambiente especulativo e até mesmo extorsivo.

É por isso que os contratos devem ter a sua função social atendida, como consta no art. 421 do Código Civil, e celebrar detalhes do acordo entre o proprietário e locatário para que nenhuma das partes saia prejudicada na negociação do aluguel do imóvel comercial.

 

Fontes:
• Casagrandenetimoveis.com.br
• Fisconnect.com.br/artigos