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Aluguel comercial: regras, normas e tudo o que você precisa saber

Nos últimos anos, vimos uma enorme quantidade de placas de aluguel de imóveis comerciais espalhadas por todas as cidades do país. Era fácil encontrar um local para abrir um novo negócio, mas difícil começar um novo empreendimento. Ano passado, a economia começou a respirar um pouco e com alguns anos de dificuldade para alugar esses imóveis, os preços ficaram mais acessíveis e razoáveis.

Se você está procurando um novo local para abrir um novo negócio, o momento é bastante propício tanto com relação à economia quanto ao cenário do mercado imobiliário ainda consideravelmente repleto de boas opções. No entanto, é essencial tomar alguns cuidados básicos para evitar problemas futuros e desagradáveis como ter que sair inesperadamente da sua sala ou do seu espaço.

Isso é muito comum, a gente já sabe. E além de comum é inconveniente já que muitas vezes você acaba jogando fora um investimento feito para se instalar permanentemente em um imóvel comercial e acaba tendo que sair e recomeçar em um novo local, em pouco tempo geralmente.

Para muitos empreendedores, essa situação pode parecer pouco preocupante ou insignificante. Entretanto, para diversos empresários, a troca do “ponto comercial” pode significar a perda da clientela que deixa de frequentar o seu negócio por conta dessa troca de endereço.

É exatamente por isso que você precisa proteger seu negócio fazendo um contrato de locação bem organizado e bem elaborado. Com ele, você consegue proteger sua empresa de algumas surpresas desagradáveis como irregularidades no imóvel, restituição do imóvel antes do planejado no seu PE (planejamento estratégico) até mesmo um aumento abusivo do preço do aluguel.

Hoje, vamos te apresentar um artigo completo com detalhes das regras atualizadas de aluguel comercial – um assunto que já abordamos outra vez por aqui -, algumas normas especiais e todas as outras informações que você precisa saber para tomar a decisão certa e fechar o contrato ideal com o proprietário.

Regras para aluguel comercial

O ideal é que seu contrato contemple detalhes e regras bastante específicas sobre pontos como a Renovação Compulsória do Contrato. Esse ponto é um dos principais de basicamente qualquer contrato comercial de aluguel e que resolve o problema da mudança de endereço forçada pelo locador.

A renovação compulsória tem por objetivo permitir que o locatário consiga solicitar judicialmente a renovação do contrato de locação do imóvel comercial, a fim de prosseguir com suas atividades, mesmo que o locador se recuse a renovar o contrato. Essa regra é determinada pela Lei do Inquilinato e logicamente precisa de avaliação de um juiz, ou seja, o locatário passará por uma avaliação rígida antes de ter a liminar para continuar operando no mesmo local.

Além disso, existem algumas normas que o locatário precisa respeitar para conseguir fazer o pedido de renovação compulsória como, por exemplo:

  1. Precisa ser empresário, sociedade empresária ou sociedade simples
  2. Solicitação da ação deve ser feita entre 12 e 6 meses antes do término do contrato de locação. (O inquilino precisa adiantar a proposta de renovação dentro desse prazo)
  3. Contrato com prazo determinado de vencimento.
  4. Precisa ter alugado por no mínimo 5 anos o imóvel.
  5. Deve estar no mesmo ramo de atividade econômica há, no mínimo, 3 anos seguidos e ininterruptos
  6. Deve apresentar a quitação de taxas e impostos do imóvel, cujo pagamento cabe ao locatário

O ideal é fazer essa solicitação de renovação compulsória com um advogado que entende plenamente de todos os detalhes necessários no documento exigido.

Depois disso, é indicado que você faça o registro oficial em cartório do contrato de locação comercial. Esse ponto é bastante óbvio, mas ainda muito negligenciado por alguns empreendedores.

Fazer esse processo de registro do contrato em um cartório garante alguns direitos fundamentais caso o imóvel seja vendido: o de que o novo proprietário respeitará o contrato de locação até o final de sua vigência, por exemplo, e também o direito de preferência na compra do imóvel caso ele seja alvo de uma proposta de compra ou de qualquer outra forma transferência de propriedade.

Vale lembrar: a renovação compulsória também possui exceções como em situações de desapropriação do imóvel pelo Governo ou quando o proprietário decide iniciar uma atividade comercial diferente da sua e nos próximos 3 meses. Também é necessário sair do imóvel quando obras que não sejam possíveis de ser feitas sem que o locatário se retire do imóvel sejam necessárias.

Quem paga o quê?

Você já ficou com essa dúvida quando estava preste a celebrar um contrato de aluguel comercial? Pois é, isso é muito comum, mas a Lei do Inquilinato ajuda você a não ter dúvidas sobre isso.

No Artigo 22, Inc. VIII, da Lei 8.245/91, por exemplo, está claro que o locador tem a obrigação de “Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.” Isso significa que a obrigação de pagar esses valores – quando não apontada ao contrário em contrato previamente elaborado – é sim do proprietário.

Mas outro ponto no Artigo 23, Inc. I, da mesma Lei, mostra o contrário: a obrigação é do locatário de “Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…)”. Ou seja, vale o que for combinado em contrato.

Agora que você já sabe mais detalhes de regras e normas para fazer um aluguel comercial mais tranquilo e sem imprevistos no futuro, não se esqueça de analisar com cuidado os pontos principais de um imóvel comercial para fazer um bom negócio. Separamos algumas dicas para você fazer a melhor escolha com 6 dicas para alugar o melhor imóvel comercial.

Gostou do artigo? Uau! Esse veio cheio de dicas e detalhes, não?
Temos um outro artigo que fala sobre star wars e São Bernardo do campo, e qual a relação dos dois que você pode gostar também 🙂

Para todo aluguel descomplicado, pode contar com a credpago!

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A mulher e o Mercado Imobiliário

O mercado imobiliário mudou e passou a ter a presença forte das mulheres. Entenda o porquê.

 

Estamos em 2018. É inegável que as mulheres conquistaram muitos espaços de trabalho que antes não eram abertos para elas. E o mercado imobiliário com certeza é um deles. Apesar da presença ainda muito forte dos homens como corretores imobiliários, diretores de imobiliárias e responsáveis pela construção civil, as mulheres hoje já adentraram consideravelmente nestes ambientes.

Para se ter ideia, de acordo com o Ministério do Trabalho e Emprego, entre 2007 e 2009, a construção civil viu um aumento de 44,5% na contratação de mulheres. Hoje, a estimativa é de que mais de 200 mil mulheres trabalhem na área, de maneira formal ou autônoma. No caso das corretoras, o número é ainda mais animador: no Brasil, a participação das mulheres corretoras representa 48% dos profissionais da área em atuação. Em 1995, as mulheres representavam apenas 8,3% dos corretores de imóveis do país.

É interessante observar como elas ganharam espaço e se tornaram bem-sucedidas profissionais nos diferentes setores do mercado imobiliário em um relativamente curto espaço de tempo, mostrando ótimo desempenho e ganhando destaque entre corretores. Pode-se dizer que o segredo é muita disciplina, empenho e dedicação individuais, características muito comuns e culturalmente desenvolvidas pelas mulheres e que ajudam consideravelmente nesse processo.

Dentro de todas essas mudanças e evolução do cenário imobiliário, é importante enxergarmos como essa revolução começou lá atrás, no meio do século XX.

 

A participação da mulher no mercado imobiliário

Basicamente falando, as mulheres eram proibidas de trabalhar como corretoras de imóveis até 1958, pois até este ano, existia um artigo no Código Comercial Brasileiro – o artigo 37 – que proibia as mulheres de atuar como corretoras de imóveis. A partir deste ano, houve uma abertura do mercado a qual possibilitou que elas trabalhassem na área e mostrassem todas as características que proporcionaram o reconhecimento que hoje elas possuem.

Tecnicamente falando, faz apenas 60 anos que as mulheres têm permissão oficial para trabalhar na área e neste pouco tempo elas conquistaram um sucesso bastante grande. E essa afirmativa é apoiada pelo COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), por exemplo, que apontou um crescimento de 144% na participação feminina na última década, segundo uma pesquisa deles.

Uma das pioneiras na área foi a corretora de imóveis Marly da Silveira Ferreira, que começou a trabalhar nessa área em 1976, e se tornou a primeira mulher a assumir a presidência do também pioneiro Sindicato dos Corretores de Imóveis do Município do Rio de Janeiro. Esse sindicato, fundado há 78 anos, surgiu antes da regulamentação da profissão de corretor de imóveis e teve presença fundamental na criação de outras entidades, como os Creci’s, o Cofeci e a Fenaci.

 

A competitividade no mercado

É importante deixar claro que  trabalhar como corretora não é algo fácil e simples. Trata-se de um mercado difícil e bastante competitivo, já que a concorrência é grande e muitas vezes desleal. No entanto, as corretoras costumam vender mais, pois são mais sensíveis na hora de fazer o atendimento e prestam mais atenção aos detalhes emocionais. A mulher tem mais facilidade de enxergar a vida do outro, se coloca mais facilmente no lugar da outra pessoa e isso facilita a negociação e fechamento da venda.

A competitividade existe também dentro do próprio mercado. Apesar de ser negativo, muitos homens se sentem ameaçados quando encontram mulheres muito competentes trabalhando como corretoras. O que acontece, muitas vezes, é um boicote com essa profissional. É óbvio que estas são as exceções, mas isso pode ser um entrave em alguns casos, pois a profissional começa a perder oportunidades de vagas em plantões ou acessos a clientes que poderiam comprar com ela.

Com esse tipo de situação acontecendo, as mulheres já estão bem mais ligadas e têm estudado muito para se aprimorar e vender cada vez mais. Esse definitivamente é um ponto importante da performance de homens e mulheres, mas elas estão correndo mais atrás de conhecimento. Isso naturalmente melhora o desempenho delas e proporciona uma carreira de mais sucesso.

Existem alguns caminhos para se tornar uma corretora ou corretor de imóveis, obtendo o registro oficial. São eles:

>> TTI (Técnico de Transações Imobiliárias);

>> Curso Superior de Tecnologia em Negócios Imobiliários;

>> Curso Superior de Gestão em Negócios Imobiliários;

>> Pós-graduação em Negócios Imobiliários.

E é preciso ficar ligado e sempre buscar atualização profissional, já que o mercado é bastante dinâmico.

 

Diferenciais do atendimento da mulher corretora

Como já apontamos acima, as mulheres possuem uma atenção especial aos detalhes e ao lado emocional da negociação. Isso ajuda muito na hora de fechar negócios. Mas existem outros diferenciais também como, por exemplo, a imaginação e criatividade para solucionar o problema na hora de uma venda ou de alugar um imóvel para um cliente. Elas costumam ter maior facilidade na hora de indicar uma reforma ou um novo uso para um cômodo que o cliente não gostou tanto e dão ótimas dicas de decoração, muitas vezes melhores do que as dos homens.

Outro ponto importante é que elas conhecidas por serem muito comunicativas e isso está sendo visto como um ponto extremamente positivo. Devido à postura aberta, proativa e sincera com que as mulheres trabalham as relações com os clientes, a comunicação fica mais clara e consequentemente o atendimento ganha mais qualidade. Além disso, essa facilidade na comunicação ajuda a construir o networking na área.

Por último, é interessante notar que mesmo com toda a evolução das últimas décadas, a inserção maior da mulher no mercado imobiliário e com a aceitação dos clientes, ainda existem muitos desafios e diversas barreiras a serem rompidas pelas mulheres no mercado de trabalho, em especial no imobiliário. Porém, guerreiras que são, com jornadas duplas e às vezes triplas (trabalho, casa, maternidade), essas leoas estão mostrando que vieram para ficar.

Esse artigo é uma homenagem à vocês, mulheres do mercado imobiliário, pelo seu dia. Feliz dia Internacional da Mulher.

Representação da Força da Mulher no Mercado Imobiliario

 

Fontes:

https://constructapp.io/pt/precisamos-falar-sobre-a-presenca-da-mulher-na-construcao-civil/

https://estadodeminas.lugarcerto.com.br/app/noticia/noticias/2016/10/16/interna_noticias,49596/mulheres-representam-30-dos-25-mil-corretores-de-imoveis-atuantes-em.shtml

http://www.ingaia.com.br/mulheres-no-mercado-imobiliario-entenda-por-que-elas-vendem-mais/

CondomíniosDicasLocação

Piscinas e lazer em condomínio: problemas e responsabilidades

Veja dicas, regras e até mesmo uma agenda de manutenção para cuidar da piscina do condomínio.

Apesar do verão ser a época mais movimentada das piscinas e áreas de lazer em condomínios, atraindo moradores de todas as idades, o Brasil, com seu clima agradável durante boa parte do ano e em boa parte das cidades do país, proporciona calor e sol muito além dessa estação.

Com isso, o uso da piscina e das áreas de lazer se intensifica e o número de problemas consequentemente aumenta. De forma geral, todos precisam respeitar e seguir regras pré-determinadas pelo condomínio – sejam adultos ou crianças – para garantir uma convivência harmoniosa e a diversão de todos.

A convenção condominial e os regulamentos internos precisam determinar claramente as regras de uso da piscina e das áreas de lazer como churrasqueiras, salão de festas, academia, entre outras. Essas normas devem especificar também detalhes sobre visitantes e convidados, já que estes não possuem necessariamente os mesmos direitos de uso que proprietários e inquilinos dos imóveis do condomínio. Lembrando que o desrespeito a essas regras pode acarretar a aplicação de uma multa, pré-determinada na convenção condominial.

 

Regras básicas para uso da piscina

Algumas regras básicas devem ser estabelecidas para evitar o caos na piscina, por exemplo. Pré-determinar um número máximo de usuários da piscina é essencial, já que a maioria das piscinas não suporta que todos os moradores a utilizem ao mesmo tempo. Neste caso, também é uma boa ideia limitar o número de visitantes por unidade condominial, fazendo o controle através de pulseiras, por exemplo.

Outra recomendação imprescindível dos especialistas é a de não proibir o condômino inadimplente de usar a piscina. Isso porque essa proibição pode gerar complicações com o condômino e um pedido de reparação de danos morais.

Por último, quanto às regras básicas relativas à piscina, é importante observar também a questão das normas básicas de segurança que podem variar de cidade para cidade e se não forem cumpridas, podem acarretar problemas e penas de responsabilidade civil e criminal do condomínio e do síndico. Por isso, é essencial buscar informações técnicas sobre a segurança da piscina em áreas condominiais na sua cidade.

 

Segurança na piscina

A piscina deve ser cuidada durante o ano todo, com cuidados diários, semanais, mensais e semestrais, mas recomenda-se de de 5 em 5 anos que a água seja trocada para que seja assegurado que ela esteja física e quimicamente saudável para uso. Parâmetros como pH da água, alcalinidade, nível de cloro devem ser respeitados.

A questão das grades na piscina também é amplamente discutida como medida de segurança. Em alguns municípios há uma legislação específica determinando a obrigatoriedade da instalação de grades, independente da aprovação em assembleia. No entanto, é preciso verificar primeiro a existência desta lei.

Outra norma que diz respeito à segurança em piscinas é a questão da proibição de bebidas – em latas ou garrafas – nas dependências da piscina, já que ambos os materiais podem machucar os usuários da piscina, bem como danificar equipamentos de limpeza, por exemplo.

Cuidados com a manutenção da piscina

É importante manter a manutenção em dia para deixar a água limpa e evitar doenças de pele, como micoses, ou até infecções intestinais dos frequentadores.

Segundo a Resolução Nº 0003, de 15/02/2001 da Diretoria da Vigilância Sanitária, todo local que possua piscina de uso coletivo ou especial deve possuir Alvará de Sanitário e profissional da área química como Responsável Técnico. Além disso, são essenciais as análises físico-química e bacteriológica em laboratório, e a análise diária com registro do pH e Cloro de cada piscina. Caso o estabelecimento não atenda a tais determinações, estará sujeito a multas e interdições segundo o Código Sanitário do Estado, Lei Estadual nº 6.320, de 20/12/83, que dispõe sobre normas gerais de saúde, estabelece penalidades e dá outras providências.

O zelador precisa cumprir uma agenda rigorosa de manutenção:

Freqüência Ação

Todo dia …………………………………..…………….. Filtragem

A cada dois dias ……………………………………… Controle do cloro

Duas vezes por semana …………………………… Controle do pH

Uma vez por semana ………………………………. Aspiração

Uma vez por semana ………………………………. Algicida

Uma vez por semana ………………………………. Limpeza das bordas

Uma vez por semana ………………………………. Retrolavagem do filtro

Uma vez por semana ………………………………. Algicida

Uma vez por semana ………………………………. Controle da alcalinidade

Uma vez por mês ……………………………………. Supercloração

Quando necessário …………………………………. Clarificação e decantação

 

O piso e bordas da piscina não podem apresentar lascas, rachaduras e outros problemas que ofereçam risco aos usuários da piscina e isso deve ser observado diariamente. Lembrando que a agenda de manutenção não é obrigação exclusiva do zelador, ou seja, um técnico deve fazer essas manutenções de acordo com o período necessário e o zelador pode ajudar a manter a qualidade da manutenção.

 

Outras áreas de lazer

As outras áreas de lazer como o salão de festas, o playground e a churrasqueira do condomínio também devem ter regras muito claras e bem estabelecidas entre os moradores.

Para usar o salão de festas, por exemplo, é preciso agendar com antecedência a data que o morador deseja, para evitar problemas e transtornos com outro morador querendo utilizá-la no mesmo dia ou hora. Hoje em dia, já é possível inclusive usar um sistema online para controlar as reservas do salão de festas do condomínio.

É importante deixar claro também que as crianças não podem ficar brincando nas áreas comuns do prédio, para evitar problemas de barulho com vizinhos, por exemplo, e até mesmo problemas de segurança. O problema do barulho da festa também causa discussões entre os moradores. Por isso, é preciso que o síndico deixe claro que o barulho deve respeitar um limite e não pode passar de uma hora pré-estabelecida na convenção condominial ou pela Lei do Silêncio que estabelece a hora máxima de 22h para barulhos incômodos.

Logicamente, esse tipo de problema requer bom-senso de ambas as partes. No entanto, no caso do condômino que está organizando a festa não seguir as regras, é possível também anotar a ocorrência em notificar o responsável pela unidade. No caso da insistência em não obedecer às regras, o proprietário ou inquilino pode ser multado e o síndico pode envolver a polícia para intervir na situação.

No caso das churrasqueiras em condomínios, além da questão do agendamento para utilização, é preciso bom-senso também na hora de entregar a área limpa. E por limpeza entende-se recolher todos os copos, pratos e talheres de plástico e restos de comida da festa. O síndico também precisa deixar claro se na convenção está estabelecido que o dono da unidade precisa se responsabilizar com a limpeza após o uso da área da churrasqueira ou se o condomínio se responsabiliza pela limpeza, por meio de uma taxa cobrada para o aluguel da área.

Por último, o playground para as crianças deve seguir algumas regras como evitar que bebês estejam na área se a companhia de um adulto responsável, por exemplo. É bom evitar também que mais de 2 crianças brinquem em um pula pula ou que uma criança utilize o balanço de forma mais agressiva e perigosa, o que cria risco para as outras crianças. É preciso que o zelador fique de olho nas câmeras de segurança do playground para evitar problemas maiores com acidentes. No entanto, é importante ressaltar que a obrigação de olhar as crianças não recai sobre o zelador, já que este possui outras obrigações tão importantes quanto esta.

 

 

Fontes:

https://www.universocondominio.com.br/?s=piscina

http://www.karpat.adv.br/condominios-nas-ferias-afogamento-e-principal-causa-de-morte-de-criancas/

http://condominiodofuturo.com/2014/09/02/piscinas-condominiosedilicios-eou-horizontaisouassociacoesdemoradores-afogamento-responsabilidades/

https://www.sindiconet.com.br/tiraduvidas/6/juridico/31362/vetar-o-uso-de-piscina-para-visitantes-fere-o-direito-de-ir-e-vir

https://www.sindiconet.com.br/tiraduvidas/8/manutenao/3780/de-quanto-em-quanto-tempo-a-agua-da-piscina-deve-ser-trocada

https://www.sindiconet.com.br/informese/agenda-de-manutencao-de-piscinas-manutencao-piscinas

 

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