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Piscinas e lazer em condomínio: problemas e responsabilidades

Veja dicas, regras e até mesmo uma agenda de manutenção para cuidar da piscina do condomínio.

Apesar do verão ser a época mais movimentada das piscinas e áreas de lazer em condomínios, atraindo moradores de todas as idades, o Brasil, com seu clima agradável durante boa parte do ano e em boa parte das cidades do país, proporciona calor e sol muito além dessa estação.

Com isso, o uso da piscina e das áreas de lazer se intensifica e o número de problemas consequentemente aumenta. De forma geral, todos precisam respeitar e seguir regras pré-determinadas pelo condomínio – sejam adultos ou crianças – para garantir uma convivência harmoniosa e a diversão de todos.

A convenção condominial e os regulamentos internos precisam determinar claramente as regras de uso da piscina e das áreas de lazer como churrasqueiras, salão de festas, academia, entre outras. Essas normas devem especificar também detalhes sobre visitantes e convidados, já que estes não possuem necessariamente os mesmos direitos de uso que proprietários e inquilinos dos imóveis do condomínio. Lembrando que o desrespeito a essas regras pode acarretar a aplicação de uma multa, pré-determinada na convenção condominial.

 

Regras básicas para uso da piscina

Algumas regras básicas devem ser estabelecidas para evitar o caos na piscina, por exemplo. Pré-determinar um número máximo de usuários da piscina é essencial, já que a maioria das piscinas não suporta que todos os moradores a utilizem ao mesmo tempo. Neste caso, também é uma boa ideia limitar o número de visitantes por unidade condominial, fazendo o controle através de pulseiras, por exemplo.

Outra recomendação imprescindível dos especialistas é a de não proibir o condômino inadimplente de usar a piscina. Isso porque essa proibição pode gerar complicações com o condômino e um pedido de reparação de danos morais.

Por último, quanto às regras básicas relativas à piscina, é importante observar também a questão das normas básicas de segurança que podem variar de cidade para cidade e se não forem cumpridas, podem acarretar problemas e penas de responsabilidade civil e criminal do condomínio e do síndico. Por isso, é essencial buscar informações técnicas sobre a segurança da piscina em áreas condominiais na sua cidade.

 

Segurança na piscina

A piscina deve ser cuidada durante o ano todo, com cuidados diários, semanais, mensais e semestrais, mas recomenda-se de de 5 em 5 anos que a água seja trocada para que seja assegurado que ela esteja física e quimicamente saudável para uso. Parâmetros como pH da água, alcalinidade, nível de cloro devem ser respeitados.

A questão das grades na piscina também é amplamente discutida como medida de segurança. Em alguns municípios há uma legislação específica determinando a obrigatoriedade da instalação de grades, independente da aprovação em assembleia. No entanto, é preciso verificar primeiro a existência desta lei.

Outra norma que diz respeito à segurança em piscinas é a questão da proibição de bebidas – em latas ou garrafas – nas dependências da piscina, já que ambos os materiais podem machucar os usuários da piscina, bem como danificar equipamentos de limpeza, por exemplo.

Cuidados com a manutenção da piscina

É importante manter a manutenção em dia para deixar a água limpa e evitar doenças de pele, como micoses, ou até infecções intestinais dos frequentadores.

Segundo a Resolução Nº 0003, de 15/02/2001 da Diretoria da Vigilância Sanitária, todo local que possua piscina de uso coletivo ou especial deve possuir Alvará de Sanitário e profissional da área química como Responsável Técnico. Além disso, são essenciais as análises físico-química e bacteriológica em laboratório, e a análise diária com registro do pH e Cloro de cada piscina. Caso o estabelecimento não atenda a tais determinações, estará sujeito a multas e interdições segundo o Código Sanitário do Estado, Lei Estadual nº 6.320, de 20/12/83, que dispõe sobre normas gerais de saúde, estabelece penalidades e dá outras providências.

O zelador precisa cumprir uma agenda rigorosa de manutenção:

Freqüência Ação

Todo dia …………………………………..…………….. Filtragem

A cada dois dias ……………………………………… Controle do cloro

Duas vezes por semana …………………………… Controle do pH

Uma vez por semana ………………………………. Aspiração

Uma vez por semana ………………………………. Algicida

Uma vez por semana ………………………………. Limpeza das bordas

Uma vez por semana ………………………………. Retrolavagem do filtro

Uma vez por semana ………………………………. Algicida

Uma vez por semana ………………………………. Controle da alcalinidade

Uma vez por mês ……………………………………. Supercloração

Quando necessário …………………………………. Clarificação e decantação

 

O piso e bordas da piscina não podem apresentar lascas, rachaduras e outros problemas que ofereçam risco aos usuários da piscina e isso deve ser observado diariamente. Lembrando que a agenda de manutenção não é obrigação exclusiva do zelador, ou seja, um técnico deve fazer essas manutenções de acordo com o período necessário e o zelador pode ajudar a manter a qualidade da manutenção.

 

Outras áreas de lazer

As outras áreas de lazer como o salão de festas, o playground e a churrasqueira do condomínio também devem ter regras muito claras e bem estabelecidas entre os moradores.

Para usar o salão de festas, por exemplo, é preciso agendar com antecedência a data que o morador deseja, para evitar problemas e transtornos com outro morador querendo utilizá-la no mesmo dia ou hora. Hoje em dia, já é possível inclusive usar um sistema online para controlar as reservas do salão de festas do condomínio.

É importante deixar claro também que as crianças não podem ficar brincando nas áreas comuns do prédio, para evitar problemas de barulho com vizinhos, por exemplo, e até mesmo problemas de segurança. O problema do barulho da festa também causa discussões entre os moradores. Por isso, é preciso que o síndico deixe claro que o barulho deve respeitar um limite e não pode passar de uma hora pré-estabelecida na convenção condominial ou pela Lei do Silêncio que estabelece a hora máxima de 22h para barulhos incômodos.

Logicamente, esse tipo de problema requer bom-senso de ambas as partes. No entanto, no caso do condômino que está organizando a festa não seguir as regras, é possível também anotar a ocorrência em notificar o responsável pela unidade. No caso da insistência em não obedecer às regras, o proprietário ou inquilino pode ser multado e o síndico pode envolver a polícia para intervir na situação.

No caso das churrasqueiras em condomínios, além da questão do agendamento para utilização, é preciso bom-senso também na hora de entregar a área limpa. E por limpeza entende-se recolher todos os copos, pratos e talheres de plástico e restos de comida da festa. O síndico também precisa deixar claro se na convenção está estabelecido que o dono da unidade precisa se responsabilizar com a limpeza após o uso da área da churrasqueira ou se o condomínio se responsabiliza pela limpeza, por meio de uma taxa cobrada para o aluguel da área.

Por último, o playground para as crianças deve seguir algumas regras como evitar que bebês estejam na área se a companhia de um adulto responsável, por exemplo. É bom evitar também que mais de 2 crianças brinquem em um pula pula ou que uma criança utilize o balanço de forma mais agressiva e perigosa, o que cria risco para as outras crianças. É preciso que o zelador fique de olho nas câmeras de segurança do playground para evitar problemas maiores com acidentes. No entanto, é importante ressaltar que a obrigação de olhar as crianças não recai sobre o zelador, já que este possui outras obrigações tão importantes quanto esta.

 

 

Fontes:

https://www.universocondominio.com.br/?s=piscina

http://www.karpat.adv.br/condominios-nas-ferias-afogamento-e-principal-causa-de-morte-de-criancas/

http://condominiodofuturo.com/2014/09/02/piscinas-condominiosedilicios-eou-horizontaisouassociacoesdemoradores-afogamento-responsabilidades/

https://www.sindiconet.com.br/tiraduvidas/6/juridico/31362/vetar-o-uso-de-piscina-para-visitantes-fere-o-direito-de-ir-e-vir

https://www.sindiconet.com.br/tiraduvidas/8/manutenao/3780/de-quanto-em-quanto-tempo-a-agua-da-piscina-deve-ser-trocada

https://www.sindiconet.com.br/informese/agenda-de-manutencao-de-piscinas-manutencao-piscinas

 

Formas de geração de receita para condomínios
Condomínios

Formas de geração de receita para condomínios

Como transformar as atividades padrão do condomínio em uma opção de receita.

Em tempos de dificuldade financeira, é preciso ser criativo. Condomínios geram despesas, isso é um fato. Mas, será que existe uma forma de diminuir o gasto que é desdobrado nos boletos dos condôminos? Entre aluguel de espaço, aluguel de salas compartilhadas, podemos ver mais algumas alternativas para melhorar essa situação:

Lixo limpo

Um condomínio de grande porte, ou seja, com mais de 200 apartamentos, pode produzir, ao ano, cerca de 90 toneladas de lixo limpo. A reciclagem desses materiais pode ser uma solução para a geração de renda pelo espaço. Além disso, o lixo orgânico também pode ser utilizado. Em condomínios com espaços como jardins, onde há terra, existe a opção de se construir uma composteira para o uso de adubos nesses lugares.

O trabalho em equipe é fundamental. É preciso que os moradores desenvolvam a consciência de que estão fazendo um bem tanto à natureza quanto aos seus próprios bolsos, unindo o útil ao necessário. Outra boa ideia dentro da questão do lixo limpo é a do recolhimento de óleo de cozinha usado que também pode ser fonte de receita para os moradores. Para se ter uma ideia, cada litro de óleo pode ser vendido por aproximadamente R$ 0,35 ou pode ser utilizado para a produção de sabão caseiro, atividade comum entre alguns moradores.

Bom sinal

A colocação de antenas de celular é outra opção na hora de gerar receita nos condomínios. Apesar da boa oportunidade, ainda existem discussões sobre o prejuízo que essa opção pode causar à saúde dos moradores, devido ao risco de radiação. Portanto, optando-se por essa ideia, é importante que se faça periodicamente a medição de irradiação no espaço, além de os indivíduos que vivem no local terem de passar, anualmente, por uma verificação de saúde, como medida de precaução.

Esta é uma das formas de geração de receita para condomínios mais discutida, pois ainda não se sabe ao certo se de fato existem tantos efeitos nocivos por parte das antenas como se divulga nos meios de comunicação.

Salas compartilhadas

Existem condomínios que possuem salas para uso dos moradores, geralmente no andar térreo do prédio. Uma outra solução para aumentar a receita do condomínio é alugar esses pequenos espaços para atividades comerciais que visem beneficiar a atividade do próprio espaço, como salões de beleza, distribuidoras de leite e pão, pet shops, oficinas de costura e sapataria. O aluguel pode ser definido pela administradora do condomínio e pode ser uma ótima alternativa tanto para melhorar a receita quanto para facilitar a vida dos moradores, pois o acesso a esses serviços se torna mais ágil. Há também a possibilidade de terceirização de espaços como a academia do condomínio, o que também geraria renda.

A união faz a força

Além dessas sugestões, ações que partam dos próprios moradores podem gerar renda no condomínio. Bazares, bingos e bailes abertos ao público são eventos que podem trazer novas possibilidades de renda, e se realizados voluntariamente pelos moradores, podem ser uma boa solução, capazes de gerar uma renda média de R$ 1500,00, além de ser uma boa forma de interação social. Além disso, outras atividades como venda de alimentos, compotas, bolos e congelados, pode auxiliar nessa empreitada pela diminuição das taxas dos condôminos.

A propaganda é a alma do negócio

Outra forma de alugar o espaço para terceiros é através da locação de paredes e marquises para a publicidade. Porém, é preciso verificar as leis e regras sobre essa medida na cidade, pois algumas restringem o tamanho de anúncios e letreiros.

Redução de gastos

Condomínios possuem altos gastos com energia e água. Soluções como a instalação de hidrômetros individuais, que auxiliam no controle dos gastos de cada apartamento, e instalação de placas solares, para uso de todo o espaço, são válidas e reduzem imensamente os gastos com esses serviços. Assim, apesar de um investimento inicial relativamente alto, o retorno compensa. Instalação de sensores para acendimento e desligamento de luz em espaços comuns e estacionamentos também reduz os gastos para os moradores. Campanhas de conscientização sobre o uso controlado da água também pode ser uma solução para a redução desses gastos.

Balanço geral

Algumas soluções foram propostas, mas a criatividade sempre é bem-vinda em momentos financeiramente delicados. Uma boa administração e a conscientização dos moradores é o que, no fim das contas, torna todo momento difícil uma oportunidade nova para crescimento e busca de soluções conjuntas. Por isso, é muito importante que os moradores mantenham uma boa comunicação com as administradoras do condomínio, trazendo novas ideias, questionando regras antiquadas e renovando-as. Consciência e criatividade são a chave para a economia de todos.

O papel da administradora de condomínios
Condomínios

O papel da administradora de condomínios

Afinal, o que faz uma administradora de condomínios?

Há muitos séculos existem registros de proprietários que dividem a posse de áreas construídas. Existem indícios de que isso aconteça desde a Idade Média. Atualmente, com o êxodo rural e o aumento da população urbana, houve um crescimento desordenado da verticalização de habitações, surgindo assim, uma imensa quantidade de edifícios. Nesses espaços se desenvolveram os condomínios e, em consequência deles e da melhoria de serviços oferecidos para a população, surgiram também  as administradoras de condomínios.

Essas empresas aparecem em grande número no mercado, porém, nem todas oferecem um serviço de qualidade satisfatória. Assim, para termos base na hora de avaliar os serviços prestados, vale saber quais as funções das administradoras. A administradora de condomínios trabalha com contrato pré-estabelecido entre as partes, sendo uma prestadora de serviços. O contrato se estabelece entre a empresa e o representante legal do condomínio, que, geralmente, se encontra na figura do síndico. Como esse nicho não possui uma regulamentação específica, é importante se atentar detalhadamente ao contrato que é elaborado, para que nenhuma das partes saia prejudicada. A atividade se regulamenta com base no Código Civil. Apesar disso, entidades vinculadas ao mercado imobiliário estão se movimentando para regulamentar a atividade, mas isso ainda não é uma realidade.

A principal função da administradora de condomínios é auxiliar o síndico em suas atividades rotineiras, orientando-o com relação a aspectos legais e dando suporte em atividades como as contas, receita e despesa, folha de pagamento, emissão de boletos, assessoria em reuniões e assembleias, prestação de contas, entre outros. Apesar disso, é importante ressaltar que não é função da administradora tomar decisões ou providências relacionadas ao condomínio, mas apenas alertar o representante sobre essas necessidades. Portanto, é de responsabilidade do representante legal do condomínio realizar essas medidas. Para que isso passe a ser função da administradora, outras medidas jurídicas precisam ser tomadas, havendo a contratação de um serviço extra oferecido por ela, pois o que acontece, nesse caso, é a delegação de funções específicas a terceiros, sendo necessário a autorização em assembleia e várias providências jurídicas para transferir a responsabilidade para a empresa administradora.

Outras funções que também podem ser de responsabilidade da administradora, mas que são secundárias, são as emissões de circulares, multas, advertências e orientações aos condôminos. Além dessas, também o Regulamento Interno e as informações sobre prazos e assembleias entram nessa lista. Existem ainda algumas atividades que podem ser de responsabilidade da administradora, mas que não são necessariamente estabelecidas em contrato, havendo, em alguns casos, a necessidade de uma nova contratação. São elas:

• Realizações de assembleias gerais
• Entrega de RAIS e DIRF
• Cadastros do condomínio em sistemas como o da Sabesp, em vista de     divisão de consumo em unidades, para economia de despesas, entre outros.

Vale ressaltar que essas funções podem ou não ser pré-estabelecidas em contrato, por isso a importância de atenção na confecção deste.

Mas, então, qual a função do síndico?

O síndico é o representante legal do condomínio, podendo ser pessoa física ou jurídica, que responde pelos direitos e deveres do espaço. Resumidamente, suas funções são recolher cotas do condomínio, realizar pagamentos, intermediar conflitos visando a boa convivência coletiva e a preservação do patrimônio comum, sempre prestando contas aos condôminos. Suas atribuições estão especificadas no artigo 1.348 do Código Civil. Seu texto diz que compete ao síndico:

1) convocar a assembleia dos condôminos;
2) representar ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
3) dar imediato conhecimento à assembleia, da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
4) cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
5) diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
6) elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
7) cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
8) prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
9) realizar o seguro da edificação.

Como se vê, cada tarefa implica diversos desdobramentos, e, por isso, a administradora se torna necessária para executar todas essas atividades. Procure uma empresa transparente e efetiva, e sempre dê a atenção devida ao contrato. Isso evita transtornos futuros e faz com que os serviços sejam prestados de maneira ágil e correta.